Objektbeschreibung
Ca. 110 m² Wohnfläche, 140 m² Grundstück, Baujahr um 1900, vermietet, mit Nebengebäude und überdachtem Freisitz.
Lage
Mittlere innerstädtische Wohnlage in Sömmerda, etwa 200 m vom Rathaus entfernt. Busbahnhof und Bahnhof sind fußläufig erreichbar; die A 71 liegt etwa 4 km entfernt.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot ist nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Mietvertrag, Kellerfeuchte, Tragwerk und Sanierungsgebiet vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebote in Sömmerda liegen für größere oder bessere Reihenhäuser deutlich höher. Wegen Zustand, kleiner Grundstücksfläche und Vermietung wird der unabhängige As-is-Marktwert nur grob auf 85.000–125.000 € geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Sömmerda, 99610 | 130 m² | 179.000 € | 1.377 €/m² | — | Link |
| B | Sömmerda, 99610 | 137 m² | 185.000 € | 1.350 €/m² | — | Link |
| B | Herrengasse 78, 99610 Sömmerda | 193,73 m² | 147.000 € | 759 €/m² | — | Link |
| A | Sömmerda, 99610 | 85 m² | 119.000 € | 1.400 €/m² | 1946 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Sömmerda, 99610 | 111,35 m² | 750 € | 6,74 €/m²/Monat | 1938 | Link |
| C | Straußfurt, Landkreis Sömmerda | 110 m² | 1.250 € | 11,36 €/m²/Monat | 1999 | Link |
Renovierung
Für eine normale Instandsetzung und energetische Verbesserung ist grob mit 30.000–70.000 € zu rechnen; verdeckte Schäden können deutlich höhere Kosten verursachen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Durchfeuchtung und zeitweise Überflutung des Kellers sind dokumentiert.
Feuchteursache, Abdichtung und Entwässerung fachgerecht untersuchen lassen.Verformungen und Durchbiegungen wurden festgestellt; verdeckte Tragwerksschäden sind möglich.
Tragwerksprüfung einschließlich Fachwerk und Balkendecken veranlassen.Die Gebäudehülle erfüllt heutige energetische Anforderungen teilweise nicht; ein Energieausweis fehlt.
Energieberatung und Bauteilprüfung durchführen lassen.Das Nebengebäude besitzt eine Wellasbestdeckung und einfache, teilweise ältere Bauteile.
Material, Tragfähigkeit, Genehmigung und Entsorgungskosten prüfen.Rechtliche Risiken
Vermietung ist bestätigt, aber Vertragsdaten und die widersprüchliche Formularangabe müssen geklärt werden.
Mietvertrag und aktuelle Zahlungs-/Besitzsituation vor dem Termin prüfen.Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet; zukünftige Kosten sind nicht ausgeschlossen.
Stadt Sömmerda nach offenen Ausgleichs- oder Verbesserungsbeiträgen fragen.Südlich angrenzende Flächen sind angepachtet; Vertragsumfang und Fortbestand sind offen.
Pachtverträge und Lage der Flächen prüfen.Genehmigungen und öffentlich-rechtliche Konformität wurden nicht vollständig geprüft.
Bauakte und Genehmigungen vor Gebotsabgabe einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Nettokaltmiete und Mietvertrag fehlen.
- Widersprüchliche Angabe im Gutachten zu Mietern/Pächtern muss aufgeklärt werden.
- Keine belastbare Innenbesichtigung durch den Bieter dokumentiert.
- Genehmigungen und öffentlich-rechtliche Konformität von Nebengebäude und Freisitz sind ungeprüft.
- Mögliche Sanierungsgebiets- oder Ausgleichsbeträge sind nicht beziffert.
- Konkreter früherer Versteigerungsversuch ist nicht nachgewiesen.