Objektbeschreibung
Ca. 145 m² große Erdgeschosswohnung mit fünf Zimmern, Gartenfläche, Terrasse, Kellerraum und Saunakabine.
Lage
Jenaer Zentrumsrandlage mit Bahnhof Jena West in ca. 500 m, Bahnhof Jena Paradies in ca. 700 m und Stadtzentrum in ca. 750 m Entfernung. Das Gutachten beschreibt eine mittlere Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung.
Investmentanalyse
Kauf nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie grundbuchlicher Prüfung. Die Immobilie ist wegen Lage und Größe interessant, weist aber erhebliche Zustands- und Rechtsunsicherheiten auf.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebotsvergleiche in Jena zeigen für große Fünfzimmerwohnungen eine breite Spanne. Der unabhängige As-is-Marktwert wird bei etwa 465.000 EUR mit mittlerer Sicherheit eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Käthe-Kollwitz-Straße 6, Zentrum, Jena | 121,3 m² | 480.000 € | 3.957 €/m² | 1920 | Link |
| A | Jena-Zentrum, 07743 Jena | 135,1 m² | 420.000 € | 3.109 €/m² | — | Link |
| B | Sophienhöhe, Wenigenjena, Jena | 123,9 m² | 550.000 € | 4.439 €/m² | 2006 | Link |
| B | Nollendorfer Straße, Jena-Zentrum | 106,66 m² | 219.000 € | 2.053 €/m² | 1912 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Ziegesarstraße 17, Neulobeda, Jena | 138 m² | 1.563 € | 11,33 €/m²/Monat | 1983 | Link |
| B | Jena-West, 07743 Jena | 128 m² | 1.300 € | 10,16 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Kernberge, Jena | 122 m² | 1.650 € | 13,52 €/m²/Monat | 2006 | Link |
Renovierung
Wegen Altbau, früherer Schwammsanierung und fehlender technischer Prüfungen wird ein Standardszenario von etwa 80.000 bis 180.000 EUR angesetzt.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Eine frühere Schwammsanierung ist dokumentiert; verdeckte Rest- oder Folgeschäden können nicht ausgeschlossen werden.
Holzschutzgutachten und Feuchtemessung vor Gebot einholen.Heizung, Elektrik, Sanitär und Sauna wurden nicht funktionsgeprüft.
Fachtechnische Prüfung und Kostenschätzung durchführen.Das Gebäude ist etwa 1900 erbaut; wesentliche Bauteile wurden nicht fachtechnisch untersucht.
Bausachverständigen beauftragen und WEG-Unterlagen prüfen.Die Hanglage kann zusätzliche Anforderungen an Entwässerung, Stützung und Instandhaltung verursachen.
Außenanlagen und Entwässerung fachlich prüfen.Rechtliche Risiken
Bei der Teilungsversteigerung können Rechte neben dem Bargebot zu übernehmen sein.
Grundbuchmitteilungen und geringstes Gebot vor dem Termin prüfen.Das Gartensondernutzungsrecht kann mit Nutzungs- und Instandhaltungspflichten verbunden sein.
Teilungserklärung und Bewilligungsurkunden prüfen.Die Garage gehört nicht zum Grundstück Flurstück 395; maßgeblich ist der genaue Inhalt des Nutzungsrechts.
Grundbuchblatt 4521 und Rechtsgrundlage einsehen.Das Gericht haftet nicht für Sach- oder Rechtsmängel; eine Besichtigung ist nicht garantiert.
Eigenes Prüfungs- und Räumungskonzept vor Gebotsabgabe erstellen.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte Wohnfläche widersprüchlich mit ca. 143 m² und ca. 145 m² angegeben.
- Baujahr nur geschätzt; vollständige Bauunterlagen fehlen.
- Keine belastbaren Angaben zu Hausgeld, Instandhaltungsrücklage oder WEG-Beschlüssen.
- Innenbesichtigung und Funktionsprüfung der technischen Anlagen nicht dokumentiert.
- Grundbuchmitteilungen und bestehenbleibende Rechte müssen vor dem Termin eingesehen werden.
- Konkreter Umfang und Rang des Garagennutzungsrechts sind nicht vollständig belegt.
- Parserwert 529.376 EUR widerspricht dem gerichtlichen Verkehrswert von 450.000 EUR.