Objektbeschreibung
Leerstehendes, stark sanierungsbedürftiges und denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit ca. 440 m² Wohnfläche auf 390 m² Grundstück.
Lage
Zentrale innerstädtische Lage in Großalmerode; das Gebäude prägt den Straßenzug und liegt im Umfeld eines ehemaligen Industrie- bzw. Tonwerkareals.
Investmentanalyse
Nicht für normale Kapitalanleger geeignet. Nur nach vollständiger technischer, denkmalrechtlicher und brandschutzrechtlicher Prüfung in Betracht ziehen.
Unabhängige Markteinschätzung
Der unabhängige aktuelle Marktvergleich ist wegen geringer lokaler Vergleichsdichte und des außergewöhnlich schlechten Zustands unsicher. Der indikative As-is-Wert liegt grob bei 10.000 bis 80.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Großalmerode, 37247 | 320 m² | 380.000 € | 1.188 €/m² | 1955 | Link |
| C | Großalmerode, 37247 | 1.100 m² | 299.000 € | 272 €/m² | 1905 | Link |
| B | Großalmerode-Laudenbach, 37247 | 263 m² | 139.000 € | 529 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Obere Scheidquelle, Großalmerode | 100 m² | 840 € | 8,4 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Großalmerode, 37247 | 90 m² | 950 € | 10,56 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Großalmerode, 37247 | 74 m² | 450 € | 6,08 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Eine Kernsanierung dürfte mehrere hunderttausend Euro bis über eine Million Euro kosten; die Kostenspanne ist wegen fehlender Detailplanung sehr unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Dachdeckung ist überaltert, undicht und teilweise beschädigt.
Dachtragwerk und Dachdeckung fachlich prüfen lassen.Schwellenholz und Sockelmauerwerk sind erheblich geschädigt.
Statische Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept beauftragen.Fassade und Fenster sind stark verschlissen.
Fassaden- und Fensterzustand einschließlich Feuchte prüfen lassen.Die Nutzung als eigenständige Liegenschaft erfordert noch die Klärung von Brandschutz und gegebenenfalls einer Brandwand.
Vorabstimmung mit Bauaufsicht und Denkmalschutzbehörde.Rechtliche Risiken
Die Gebäude stehen unter Denkmalschutz; Änderungen und Sanierungen sind genehmigungspflichtig.
Schutzumfang und Genehmigungsfähigkeit mit der Denkmalschutzbehörde klären.Eine Dienstbarkeit zugunsten des Nachbargrundstücks kann Bau- und Nutzungsoptionen begrenzen.
Grundbuchinhalt und Bewilligungsurkunde prüfen.Die frühere bergbauliche Nutzung kann zusätzliche Prüfungen oder Sicherungen auslösen.
Bergamtliche Auskunft und Altlastenprüfung einholen.Eine Parserangabe von 529.376 EUR widerspricht dem amtlichen Wert von 25.000 EUR.
Originalbekanntmachung und Gutachten nochmals manuell abgleichen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und amtlichem Verkehrswert 25.000 EUR.
- Wohnungsanzahl, genaue Grundrisse und Innenzustand nicht vollständig verifiziert.
- Sanierungsumfang und Kosten benötigen ein aktuelles Fachplaner- und Denkmalschutzkonzept.
- Bergrechtliche und mögliche Altlastenthemen sind nicht abschließend geprüft.