Objektbeschreibung
Leerstehendes Ein-/Zweifamilienhaus mit ca. 194 m² Wohnfläche auf zwei Flurstücken mit insgesamt 579 m² Grundstück.
Lage
Dörfliche Ortslage im Ortsteil Altersbach von Steinbach-Hallenberg. Einkauf, Ärzte und Schulen liegen überwiegend im Stadtgebiet; eine Bushaltestelle und der Bahnhof Altersbach befinden sich in der Nähe.
Investmentanalyse
Nur für risikobereite Käufer mit Bau- und Sanierungskompetenz. Vor Gebot müssen Erschließung, Bauakte, Schadstoffe, Tragwerk und Heiztechnik geprüft werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige lokale Angebotsvergleiche zeigen deutlich höhere Preise für jüngere oder besser erhaltene Häuser. Der Zustand des Bewertungsobjekts rechtfertigt jedoch einen erheblichen Abschlag; Marktconfidence LOW.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Steinbach-Hallenberg | 164 m² | 199.000 € | 1.213 €/m² | 1974 | Link |
| B | Steinbach-Hallenberg | 94 m² | 92.000 € | 979 €/m² | 1930 | Link |
| B | Schmalkalden | 145 m² | 215.000 € | 1.483 €/m² | 1987 | Link |
| B | Schmalkalden | 143 m² | 180.000 € | 1.259 €/m² | 1983 | Link |
| C | Steinbach-Hallenberg OT Unterschönau | 170 m² | 379.000 € | 2.229 €/m² | 1978 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Schmalkalden | 140 m² | 1.100 € | 7,86 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Steinbach-Hallenberg | 73,12 m² | 660 € | 9,03 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standard-Sanierungsbedarf etwa 150.000 bis 270.000 EUR, mit erheblichem Aufwärtsrisiko bei Schadstoffen, Tragwerk, Kanalanschluss und Anbauten.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Alte Schieferverkleidung, Fachwerk und sichtbare Risse weisen auf erheblichen Sanierungsbedarf hin.
Tragwerks- und Holzschutzprüfung durchführen.Die rückwärtigen Anbauten befinden sich überwiegend in schlechtem Zustand und können wirtschaftlich entbehrlich sein.
Abriss- und Sicherungskonzept mit Kostenangebot erstellen.Der öffentliche Kanal liegt grundsätzlich an, das Wohnhaus ist bisher jedoch nicht angeschlossen.
Anschlusskosten und technische Ausführung schriftlich bestätigen lassen.Es liegt kein Energieausweis vor; die Heiztechnik ist teilweise alt beziehungsweise funktionslos.
Heizungs- und Energieberatung einschließlich GEG-Prüfung beauftragen.Alte Platten und Wellasbest werden im Gebäudebestand beschrieben; der Schadstoffstatus ist ungeklärt.
Schadstoffkataster und Laborproben vor Arbeiten veranlassen.Rechtliche Risiken
Die Unterlagen enthalten widersprüchliche Angaben zum Geh- und Fahrrecht; eine rückwärtige Zufahrt ist möglicherweise nicht gesichert.
Grundbuchliche und katasterrechtliche Prüfung durch Notar oder Fachanwalt.Bauunterlagen fehlen; die Genehmigungslage der Gebäude und Anbauten ist nicht vollständig nachgewiesen.
Bauakte und Bestandsschutz vor Gebot prüfen.Änderungen im Umfeld des Kulturdenkmals können genehmigungspflichtig sein.
Denkmalschutzrechtliche Vorabstimmung einholen.Nicht ersichtliche Rechte sowie das geringste Gebot müssen im Versteigerungstermin geprüft werden.
Rechtsanwalt oder erfahrenen Bietvertreter zum Termin hinzuziehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with court and appraisal evidence of 33.000 EUR.
- Exact auction attempt number is not evidenced.
- Rear access and easement records require current title and cadastral verification.
- No current energy certificate is available.
- No reliable current rent evidence exists for a comparable heavily distressed house.
- Actual renovation cost may materially exceed the ranges because concealed defects and hazardous materials were not fully investigated.