Objektbeschreibung
83,81 m² große Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses von 1897 mit Balkon und Kellerabstellraum.
Lage
Jena-West, etwa 1,5 km zum Stadtzentrum und Paradiesbahnhof; Einrichtungen des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe.
Investmentanalyse
CONSIDER bei bestätigtem Zustand und Gebot bis etwa 200.000 EUR; oberhalb von 225.000 EUR wird der Sicherheitsabschlag zu gering.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Jena-West/Jena-Süd liegen für vergleichbare 4-Zimmer-Wohnungen grob zwischen 2.240 und 3.680 EUR/m². Für dieses ungeprüfte Altbauobjekt wird ein As-is-Marktwert von etwa 225.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Jena-Süd, 07745 Jena | 88,41 m² | 198.000 € | 2.240 €/m² | 1912 | Link |
| B | Talstraße 3, Jena-West, 07743 Jena | 92,6 m² | 325.000 € | 3.509 €/m² | 1901 | Link |
| B | Lutherstraße 199, Jena-West, 07743 Jena | 81,24 m² | 299.000 € | 3.680 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Lutherstraße 77, Jena-West, 07743 Jena | 87,27 m² | 925 € | 10,6 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Mühlenstraße 75, Jena-Süd, 07745 Jena | 123 m² | 1.750 € | 14,23 €/m²/Monat | 2026 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardaufwand 60.000 bis 140.000 EUR; Extremrisiko bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der tatsächliche Zustand der Wohnung ist wegen fehlender Innenbesichtigung und begrenzter Untersuchung unklar.
Innenbesichtigung und Bausachverständigenprüfung veranlassen.Funktionsfähigkeit und Erneuerungsbedarf der technischen Anlagen sind nicht dokumentiert.
Technische Prüfung und Kostenschätzung vor Gebot einholen.Die Nähe zur Leutra und fehlende Baugrunduntersuchung können Feuchte- oder Gründungsrisiken bedeuten.
Baugrund- und Feuchteprüfung sowie WEG-Protokolle prüfen.Das Objekt liegt an einer viel befahrenen Straße im Kreuzungsbereich.
Lärmbelastung und Schallschutz bei mehreren Besichtigungen prüfen.Rechtliche Risiken
Rückstände, Sonderumlagen und Instandhaltungsrisiken sind nicht dokumentiert.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vor dem Termin einsehen.Bestehenbleibende Rechte und Belastungen können die wirtschaftliche Gesamtbelastung erhöhen.
Grundbuch und geringstes Gebot beim Vollstreckungsgericht prüfen.Bei Eigennutzung kann nach Zuschlag eine Räumung erforderlich werden.
Besitzstatus klären und mögliche Räumungskosten einkalkulieren.Die formelle und materielle Legalität wurde lediglich vorausgesetzt.
Bauakte und genehmigte Grundrisse bei der Stadt Jena prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Abweichung zwischen Parserwert 529.376 EUR und Originalwert 157.000 EUR; Originaldokumente wurden priorisiert.
- Kein vollständiges Gutachten verfügbar.
- Innenbesichtigung und genaue Zustandsfeststellung fehlen.
- Hausgeld, Rücklage, WEG-Rückstände und Sonderumlagen unbekannt.
- Aktuelle Rechte in Abteilung II/III und bestehenbleibende Rechte nicht abschließend geprüft.
- Keine belastbare Bestätigung, ob Wertgrenzen in einem früheren Termin weggefallen sind.
- Mietmarktvergleich wegen begrenzter geeigneter aktueller Angebote nur eingeschränkt belastbar.