Objektbeschreibung
13 Eigentumswohnungen und 2 Dachboden-Teileigentume in vier Hauseingängen, Baujahr 1960, mit insgesamt ca. 966,73 m² Wohnfläche.
Lage
Ländlicher Wohnstandort in Bischofferode, einem Ortsteil der Landgemeinde Am Ohmberg. Die Umgebung ist durch eine ehemalige Bergarbeitersiedlung geprägt; die Autobahn A38 ist über Breitenworbis etwa 14 km entfernt.
Investmentanalyse
HIGH_RISK. Nur bei umfassender Due Diligence, Innenbesichtigung und deutlichem Abschlag vom unabhängig geschätzten Marktwert erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Der lokale Markt ist dünn. Vergleichsangebote in der Region zeigen grob etwa 800 bis 1.050 EUR/m² für einzelne Wohnungen; das Portfolio benötigt wegen Zustand, Leerstand und Vermarktungsrisiko einen deutlichen Abschlag.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Sollstedt, 99759 | 69 m² | 64.000 € | 928 €/m² | 1993 | Link |
| B | Bad Sachsa, 37441 | 77 m² | 79.000 € | 1.026 €/m² | — | Link |
| B | Bad Sachsa, 37441 | 68,7 m² | 66.900 € | 974 €/m² | — | Link |
| B | Bad Sachsa, 37441 | 55,5 m² | 44.500 € | 802 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bischofferode, Aufbaustraße 43 | 60 m² | 293 € | 4,88 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Bischofferode, Aufbaustraße 14 | 59,9 m² | 362 € | 6,04 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardinstandsetzung des Portfolios ist grob mit 190.000 bis 380.000 EUR zu rechnen; bei verdeckten Schäden und vollständiger Modernisierung kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Wohnungen 1 bis 4 weisen überwiegend stark verschlissene und überalterte Ausstattungen auf.
Innenbesichtigung und detaillierte Kostenermittlung durchführen.Bei Wohnungen 3 und 4 bestehen Abweichungen zwischen tatsächlichem Zustand und Aufteilungsplan.
Teilungserklärung, Genehmigungen und erforderlichen Rückbau prüfen.Die zentrale Gasheizung stammt aus der Mitte der 1990er Jahre und versorgt alle vier Häuser.
Wartungs- und Erneuerungsbedarf sowie WEG-Rücklagen prüfen.Dach und Außenwände stammen weitgehend aus 1960; eine Außendämmung ist nicht vorhanden.
Dach- und Fassadenprüfung mit Instandhaltungsplanung veranlassen.Die Wohnungen 8 bis 13 wurden überwiegend nur äußerlich oder nach Fremdangaben bewertet.
Vor Gebotsabgabe Innenbesichtigung und Dokumentenabgleich durchführen.Rechtliche Risiken
Die Einheiten sind rechtlich miteinander verknüpft und durch die Rechte der übrigen Miteigentümer beschränkt.
Teilungserklärung und Grundbuchunterlagen vollständig prüfen.Im Grundbuch ist ein Zustimmungserfordernis des Verwalters eingetragen.
Rechtliche Wirkung für den Zuschlag mit dem Vollstreckungsgericht klären.Ein Leitungs- und Unterhaltungsrecht kann Nutzung und Kostenverteilung beeinflussen.
Inhalt und Kostenfolgen der Dienstbarkeit prüfen.Die tatsächliche Belegung und Vertragslage ist nicht für alle Einheiten dokumentiert.
Für jede Einheit Miet- und Besitzunterlagen anfordern.Vor dem Gebot verifizieren
- Der vom Parser gelieferte canonicalId widerspricht der in den Identitätsdaten genannten ID; die vorgeschriebene ID zac_424731c125b35e3b2b3c wurde verwendet.
- Der Parser nennt 529.376 EUR, während die Einzelverkehrswerte im Exposé 529.000 EUR ergeben.
- Keine vollständige Verkehrswertakte, Teilungserklärung, WEG-Abrechnungen, Mietverträge oder Hausgeldunterlagen verfügbar.
- Aktuelle Verkaufskomparables im unmittelbaren Ort sind unzureichend; die Marktwerte bleiben daher niedrig konfidiert.
- Innenzustand und Besitzstatus mehrerer Einheiten müssen vor Gebotsabgabe verifiziert werden.