Objektbeschreibung
Dreigeschossiges Fachwerk-Wohn- und Geschäftshaus mit zwei Wohnungen, ehemaligem Laden, Nebengebäude und 190 m² Grundstück.
Lage
Ortskernlage von Themar, gegenüber dem Rathaus, mit Infrastruktur im Nahbereich. Hildburghausen etwa 15 km entfernt; Autobahnanschlüsse A71/A73 etwa 11–12 km.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur nach technischer, rechtlicher und denkmalrechtlicher Prüfung und zu einem deutlich niedrigen Gebot erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Direkte Markttransparenz ist gering. Aktuelle Angebote in Themar liegen bei deutlich höheren Preisen, betreffen jedoch überwiegend bessere Zustände.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Themar | 135 m² | 169.500 € | 1.256 €/m² | — | Link |
| B | Themar | 245 m² | 110.000 € | 449 €/m² | — | Link |
| C | Themar | 129 m² | 148.000 € | 1.147 €/m² | — | Link |
| C | Beinerstadt, nahe Themar | 240 m² | 85.000 € | 354 €/m² | 1880 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Themar | 62,9 m² | 420 € | 6,68 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Themar | 99,4 m² | 750 € | 7,55 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Themar | 64 m² | 500 € | 7,81 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Themar | 487 m² | 3.630 € | 7,45 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliche Vollsanierung mit grober Kostenspanne von 260.000–480.000 EUR; Worst-Case-Risiko darüber.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Dacheindeckung und Lattung sind laut Gutachten überaltert und sanierungsbedürftig.
Dach- und Tragwerksprüfung mit Denkmalschutzabstimmung beauftragen.Historisches Fachwerk, schadhafter Putz und fehlender Wärmeschutz können erhebliche Zusatzkosten verursachen.
Fachwerk- und Feuchtegutachten einschließlich Bauteilöffnungen einholen.Die Heizungsanlage ist nicht funktionsfähig; Teile der Elektro- und Sanitärtechnik sind veraltet.
Technische Anlagen vollständig prüfen und Erneuerungsangebot einholen.Schiefe Böden, niedrige Raumhöhen und gefangene Räume begrenzen Sanierungs- und Nutzungsmöglichkeiten.
Decken-, Boden- und Grundrisskonzept durch Architekt und Tragwerksplaner prüfen.Im gesamten Gebäude und Hof lagern Sperr- sowie teilweise Sondermüll.
Schadstofferkundung und verbindliches Entsorgungskonzept erstellen lassen.Rechtliche Risiken
Umbauten können zusätzliche Genehmigungen, Auflagen und Kosten auslösen.
Behördliche Vorabstimmung und schriftliche Auskunft zu allen Auflagen einholen.Für Anbauten und Nutzungen liegen dem Gutachter keine vollständigen Legalitätsnachweise vor.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot vollständig prüfen.Ein Wohnungsrecht ist eingetragen; seine Behandlung und weitere bestehenbleibende Rechte müssen im Termin geklärt werden.
Aktuelle Grundbuchmitteilung und geringstes Gebot beim Gericht einsehen.Teilweise Eigennutzung und Leerstand sind dokumentiert; Mietverhältnisse und Räumung müssen verifiziert werden.
Aktuelle Nutzung und Räumungssituation unmittelbar vor dem Termin klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Miet- und Nutzungsverhältnisse nicht vollständig belegt.
- Baugenehmigungen und formelle Legalität der Anbauten nicht nachgewiesen.
- Aktuelle Grundbuchmitteilung, bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot vor Termin einsehen.
- Schadstoff- und Tragwerksrisiken wurden nicht destruktiv untersucht.
- Konkrete Sanierungskosten erst nach Fachplanung und Leistungsverzeichnis belastbar.
- Parserwert 529.376 EUR steht im Widerspruch zu Gutachten und gerichtlicher Terminsbestimmung mit 37.000 EUR.