Objektbeschreibung
Mehrfamilienhaus mit Einzelgarage auf 785 m² Grundstück in Niedernhausen. Die Immobilie ist vermutlich bewohnt oder vermietet; Innenzustand und Mietverhältnisse sind nicht abschließend geklärt.
Lage
Niedernhausen bietet gute regionale Anbindung an Wiesbaden, Frankfurt und Idstein sowie eine etablierte Wohninfrastruktur.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag erwägenswert. Vor Gebot sind Gutachten, Innenzustand, Mietverhältnisse, Heizung und Grundbuch umfassend zu prüfen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Niedernhausen stützen eine grobe As-is-Marktspanne von 600.000 bis 800.000 EUR, mit mittlerer Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Niedernhausen, 65527 | 270 m² | 680.000 € | 2.519 €/m² | 1970 | Link |
| B | Königshofen, Niedernhausen | 269 m² | 549.000 € | 2.041 €/m² | — | Link |
| B | Niedernhausen, Fichtenstraße | 423 m² | 1.650.000 € | 3.901 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Platterstraße 27, Niedernhausen | 56 m² | 620 € | 11,07 €/m²/Monat | 1982 | Link |
| A | Niedernhausen, Schäfersberg | 84 m² | 800 € | 9,52 €/m²/Monat | 1993 | Link |
| B | Niedernhausen | 42,35 m² | 650 € | 15,35 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardmodernisierung sollte vorsichtig mit etwa 180.000 bis 380.000 EUR gerechnet werden; bei umfassendem Sanierungsbedarf deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenbereich ist nicht ausreichend dokumentiert; Modernisierungsbedarf ist wahrscheinlich.
Innenbesichtigung und Fachprüfung vor Gebot durchführen.Öl-Zentralheizung und fehlender Energieausweis können erhebliche Folgekosten verursachen.
Heizung, Tank, Energieausweis und Austauschpflichten prüfen.Dach, Fassade, Dämmung und Fenster sind nicht ausreichend dokumentiert.
Bautechnische Untersuchung einschließlich Feuchteprüfung veranlassen.Rechtliche Risiken
Vermietung und Bewohnerstatus sind nicht abschließend belegt.
Mietverträge, Rückstände, Kautionen und Bewohner prüfen.Grundbuch, Baulasten und Genehmigungslage müssen vor Gebot geprüft werden.
Grundbuchauszug, Baulasten und Genehmigungen einsehen.Mehrere Verkehrswertangaben stehen im Widerspruch.
Originalbekanntmachung und Gutachten abgleichen.Vor dem Gebot verifizieren
- Original Gutachten vollständig auswerten, insbesondere Seiten zu Wohnfläche, Baujahr, Einheiten, Mietstatus, Heizung und Bauteilschäden.
- Widersprüchliche Verkehrswertangaben 529.376 EUR versus 690.000/690.633 EUR klären.
- Innenbesichtigung und technische Due Diligence durchführen.
- Mietverträge, Mietrückstände und Bewohnerstatus feststellen.
- Grundbuch, Baulasten, Altlasten und Genehmigungslage prüfen.
- Konkrete Mietkomparablen für Mehrfamilienhäuser bleiben begrenzt; weitere Marktrecherche erforderlich.