Objektbeschreibung
Freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 195 m² Wohnfläche, 530 m² Grundstück und ca. 56 m² Scheunennutzfläche. EG teilweise vermietet, OG eigengenutzt; erheblicher Sanierungs- und Fertigstellungsbedarf.
Lage
Gräfenhain ist ein ländlich geprägter Ortsteil von Ohrdruf mit guter Mikrolage, jedoch begrenzter Infrastruktur und mäßiger regionaler Nachfrage. Einkaufsmöglichkeiten und weitere Versorgung befinden sich überwiegend in Ohrdruf.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Käufer mit ausreichender Sanierungsreserve und vorheriger technischer sowie rechtlicher Prüfung. Gebotsobergrenze wegen kumulierter Risiken etwa 38.000 EUR.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle regionale Angebote zeigen eine sehr breite Spanne: einfache Altbestände liegen teilweise im niedrigen fünfstelligen Bereich, gepflegte Einfamilienhäuser deutlich über 180.000 EUR. Das Objekt ist wegen Zustand und Rechtsunsicherheiten am unteren Ende einzuordnen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Ohrdruf OT Gräfenhain | 145 m² | 185.000 € | 1.276 €/m² | 1900 | Link |
| B | Ohrdruf OT Gräfenhain | 165 m² | 520.000 € | 3.152 €/m² | — | Link |
| B | Ohrdruf | 162 m² | 415.000 € | 2.562 €/m² | — | Link |
| A | Ohrdruf | 151 m² | 29.900 € | 198 €/m² | — | Link |
| B | Luisenthal, 99885 | 92,8 m² | 49.000 € | 528 €/m² | 1900 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Gotha/Ohrdruf regionaler Kontext | 195 m² | 1.078 € | 5,53 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardbedarf etwa 90.000 bis 165.000 EUR; bei Genehmigungs-, Feuchte- oder Schadstoffproblemen deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die zentrale Heizung ist wegen Frostschäden nicht funktionsfähig.
Fachtechnische Prüfung und Erneuerungsangebot einholen.Mehrere Wohnbereiche sind nicht bezugsfertig.
Ausbauumfang und Kosten fachgerecht ermitteln.Mehrere Gebäudeteile weisen Feuchte- oder Wasserschadenshinweise auf.
Ursachen und Folgeschäden durch Sachverständige prüfen lassen.Die energetische Qualität ist deutlich unterdurchschnittlich.
Energieberatung und Sanierungsfahrplan erstellen.Nebengebäude und Freilager benötigen Sanierung; Wellasbest ist vorhanden.
Fachbetrieb für Dach- und Schadstoffprüfung beauftragen.Rechtliche Risiken
Die Genehmigung des Anbaus von 1990 konnte nicht nachgewiesen werden.
Bauaufsichtliche Prüfung und Nachgenehmigung klären.Gebäudeteile stehen teilweise auf fremden Flächen.
Grenz- und Entschädigungsfragen rechtlich klären.Die tatsächliche Zweigeschossnutzung ist rechtlich und funktional nicht sauber getrennt.
Mietvertrag und Besitz-/Räumungslage rechtlich prüfen.Für Garten- und Scheunenflächen gelten Einschränkungen des Außenbereichsrechts.
Zulässigkeit jeder geplanten Erweiterung schriftlich klären.An Fassade und Freilager sind asbesthaltige Baustoffe vorhanden.
Schadstoffprüfung und fachgerechte Entsorgung planen.Vor dem Gebot verifizieren
- Flurstücksangabe im Exposé 26/2 widerspricht den übrigen Unterlagen mit Flurstück 64/0.
- Keine ausreichenden aktuellen individuellen Mietangebote für vergleichbare Sanierungsobjekte gefunden.
- Keine unabhängige Prüfung der Baugenehmigung, Grenzen, Überbauentschädigung oder tatsächlichen Mietvertragslage.
- Verdeckte Schäden, Schadstoffe und technische Funktionsfähigkeit bleiben teilweise ungeprüft.