Objektbeschreibung
Mehrfamilienhaus mit ca. 376 m² Wohn- und Bürofläche, zwei integrierten Garagen und ca. 54 m² leerstehender Werkstattfläche.
Lage
Mittlere Wohnlage im östlich gelegenen Düsseldorfer Stadtteil Eller mit grundsätzlich guter städtischer Infrastruktur.
Investmentanalyse
Erwägung nur bei bestätigter Auktionsakte, ausreichender Prüfung der Miet- und Besitzverhältnisse sowie erheblichem Sicherheitsabschlag.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche im Düsseldorfer Süden und Osten deuten auf einen mittleren Marktwert von etwa 1,23 Mio.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Düsseldorf-Hassels | 266,3 m² | 849.000 € | 3.189 €/m² | 1969 | Link |
| A | Düsseldorf-Vennhausen | 324 m² | 799.000 € | 2.466 €/m² | — | Link |
| A | Düsseldorf-Hassels | 258 m² | 865.000 € | 3.353 €/m² | 1960 | Link |
| B | Düsseldorf-Garath | 350 m² | 1.690.000 € | 4.829 €/m² | — | Link |
| A | Düsseldorf-Lierenfeld | 530 m² | 1.390.000 € | 2.623 €/m² | — | Link |
| B | Düsseldorf-Lierenfeld | 555,1 m² | 1.185.000 € | 2.135 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Düsseldorf-Hassels | 60,01 m² | 845 € | 14,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Düsseldorf-Benrath | 60 m² | 790 € | 13,17 €/m²/Monat | 1976 | Link |
| A | Düsseldorf-Benrath | 68 m² | 680 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Düsseldorf-Benrath | 60 m² | 610 € | 10,17 €/m²/Monat | 1974 | Link |
| A | Düsseldorf-Benrath | 58 m² | 650 € | 11,21 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario mit grobem Budget von etwa 170.000 bis 340.000 EUR; hohe Unsicherheit.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Modernisierungsumfang der technischen Gebäudeausrüstung ist nicht belegt.
Fachtechnische Prüfung und Rechnungs-/Wartungsnachweise anfordern.Der Zustand der Gebäudehülle ist nicht ausreichend dokumentiert.
Dach, Fassade und Fenster vor Gebotsabgabe fachlich prüfen.Die Souterrain-Werkstatt ist derzeit leer und verursacht Vermietungs- und Umnutzungsrisiken.
Baurechtliche Nutzung und Vermietbarkeit prüfen.Rechtliche Risiken
Verkehrswert und Wertgrenzenangaben widersprechen sich zwischen Parser und Primärquelle.
Gerichtliche Bekanntmachung unmittelbar vor dem Termin erneut prüfen.Belegung, Mietverträge und Rückstände sind nicht ausreichend belegt.
Mietunterlagen und tatsächliche Nutzung vor Gebotsabgabe prüfen.Die rechtliche Einordnung von Büro- und Werkstattflächen ist zu verifizieren.
Bauakte und Genehmigungslage bei der Bauaufsicht prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parser official Verkehrswert 529.376 EUR und Primärquelle 1.360.000 EUR.
- Wertgrenzenangabe widersprüchlich beziehungsweise nicht abschließend dokumentiert.
- Auction attempt nicht belastbar feststellbar.
- Grundstücksfläche, Einheitenzahl, Mieterlöse und aktuelle Belegung fehlen.
- Innenbesichtigung und vollständige technische Zustandsprüfung nicht nachgewiesen.
- Genehmigte Nutzung der Büro- und Werkstattflächen verifizieren.
- Konkrete Reparatur- und Modernisierungsbudgets benötigen Fachgutachten.