Objektbeschreibung
Leerstehendes, etwa 1900 errichtetes Zweifamilienhaus mit rund 186 m² Wohnfläche auf 1.130 m² Grundstück; Innenbesichtigung war nicht möglich.
Lage
Ortskernlage in Tüttleben, etwa 6 km von Gotha entfernt. Die Hauptstraße ist eine überörtliche Verbindungsstraße mit regelmäßigem Durchgangsverkehr. Die Lage ist regional einfach bis mittel, mit guter Straßenanbindung, aber begrenzter Versorgung und dokumentierter Lärmbelastung.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und nach eigener Innenbesichtigung, Bausubstanzprüfung und Klärung der Grundbuch- und Genehmigungslage erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Regionale Einzelangebote reichen von stark renovierungsbedürftigen Altbauten unter 700 EUR/m² bis zu modernen Häusern deutlich über 1.500 EUR/m². Für dieses Objekt wird wegen Zustand und Unsicherheit ein unabhängiger As-is-Marktwert von etwa 115.000 bis 185.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Tüttleben | 150 m² | 99.000 € | 660 €/m² | 1940 | Link |
| C | Tüttleben | 183,9 m² | 750.000 € | 4.078 €/m² | — | Link |
| B | Drei Gleichen | 120 m² | 195.000 € | 1.625 €/m² | 1997 | Link |
| B | Seebergen, Drei Gleichen | 112 m² | 175.000 € | 1.563 €/m² | — | Link |
| A | Seebergen, Drei Gleichen | 148,4 m² | 78.000 € | 526 €/m² | 1890 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Gotha | 105 m² | 630 € | 6 €/m²/Monat | 1900 | Link |
| B | Gotha-West | 115 m² | 782 € | 6,8 €/m²/Monat | 1900 | Link |
| C | Gotha | 94,7 m² | 805 € | 8,5 €/m²/Monat | 1997 | Link |
| A | Gotha | 78 m² | 470 € | 6,03 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Gotha | 70,6 m² | 392 € | 5,55 €/m²/Monat | 1977 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens Standardrenovierung; realistische Bandbreite etwa 95.000 bis 180.000 EUR. Bei verdeckten Schäden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenzustand und die Haustechnik wurden nicht geprüft.
Vor Gebot vollständige Innenbesichtigung und technische Prüfung durchführen.Sockel-/Fassadenrisse und Frostschäden am Eingangspodest sind dokumentiert.
Ursache und Sanierungsumfang fachgerecht prüfen lassen.Der Holzschutz ist mangelhaft; mögliche Folgeschäden wurden nicht untersucht.
Holzbauteile und Dachkasten durch Fachbetrieb prüfen lassen.Keller, Dachgeschoss, Anbau und Scheune sind nur eingeschränkt beziehungsweise gar nicht besichtigt.
Vor Gebot vollständige Bestandsaufnahme durchführen.Rechtliche Risiken
Die Bewertung setzt die materielle Legalität voraus, ohne vollständige Bauaktenprüfung.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot prüfen.Abteilung III und mögliche sonstige Rechte wurden nicht vollständig geprüft.
Vor Gebot aktuellen Grundbuchstand und bestehenbleibende Rechte klären.Im Termin kann eine Sicherheitsleistung von 10 % verlangt werden; Barzahlung ist ausgeschlossen.
Zulässiges Zahlungsmittel und Ablauf beim Amtsgericht bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchlicher Parserwert von 529.376 EUR gegenüber 132.000 EUR in Terminsbestimmung und Gutachten.
- Innenzustand und technische Gebäudeausrüstung nicht besichtigt.
- Exakte Raumaufteilung und Anzahl der Wohneinheiten nicht verifiziert.
- Anbau und Scheune nicht vollständig besichtigt.
- Aktueller vollständiger Grundbuchinhalt einschließlich Abteilung III nicht vorliegend.
- Baugenehmigungen und Übereinstimmung des Bestands mit genehmigten Nutzungen nicht vollständig geprüft.
- Konkrete Mietangebote in Tüttleben selbst unzureichend; Mietmarktvergleich über Gotha.
- Renovierungskosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung nur grobe Szenarien.