Objektbeschreibung
Ca. 93 m² große 4-Zimmer-Wohnung im 7. Obergeschoss mit Loggia, Keller-Sondernutzungsrecht und Tiefgaragenstellplatz.
Lage
Lichtenbroich liegt im Düsseldorfer Norden im Stadtbezirk 6. Die Vergleichsangebote zeigen ein heterogenes Preisniveau für Bestandswohnungen.
Investmentanalyse
Nur als risikobewusste Gelegenheit bei einem Gebot deutlich unter dem unabhängigen Marktwert betrachten.
Unabhängige Markteinschätzung
Individuelle Vergleichsangebote in Lichtenbroich und angrenzendem Stadtbezirk 6 liegen grob zwischen etwa 2.400 und 3.000 EUR/m² für ältere Bestandswohnungen; die Zielwohnung wird wegen unbekanntem Zustand mit einem mittleren Marktwert von etwa 275.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Lichtenbroich, 40472 Düsseldorf | 71 m² | 209.000 € | 2.944 €/m² | 1973 | Link |
| A | Lichtenbroich, 40472 Düsseldorf | 68,33 m² | 189.900 € | 2.779 €/m² | 1973 | Link |
| B | Unterrath, 40468 Düsseldorf | 82,01 m² | 196.000 € | 2.390 €/m² | 1975 | Link |
| C | Unterrath, 40468 Düsseldorf | 128 m² | 515.000 € | 4.023 €/m² | 1972 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Lichtenbroich, 40472 Düsseldorf | 99 m² | 910 € | 9,19 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Unterrath, 40468 Düsseldorf | 90 m² | 1.058 € | 11,76 €/m²/Monat | 2004 | Link |
| C | Lichtenbroich, 40472 Düsseldorf | 77,6 m² | 1.103 € | 14,21 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wegen fehlender Innenbesichtigung ist ein Standardrisiko von etwa 25.000 bis 70.000 EUR zu berücksichtigen; WEG-Maßnahmen können zusätzlich anfallen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Renovierungsbedarf der Wohnung ist nicht ausreichend dokumentiert.
Innenbesichtigung und vollständige Gutachtenprüfung durchführen.Bei der Großwohnanlage sind Gemeinschaftsmaßnahmen und Sonderumlagen nicht geklärt.
WEG-Unterlagen und Rücklagen vor Gebot prüfen.Die Lage im 7. Obergeschoss erhöht die Bedeutung von Aufzug, Dach und Gebäudehülle.
Wartungs- und Sanierungsunterlagen der WEG einsehen.Rechtliche Risiken
Die frühere Eigennutzung bestätigt nicht automatisch die aktuelle Besitz- oder Räumungslage.
Aktuelle Nutzung und Besitzrechte vor dem Gebot klären.Umfang und Zuordnung der Sondernutzungsrechte sind nicht vollständig belegt.
Grundbuch und Teilungserklärung prüfen.250.000 EUR und 529.376 EUR stehen als widersprüchliche Werte im Datensatz.
Verbindlichen Wert direkt beim Gericht bzw. im Originalgutachten verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Verbindlicher Verkehrswert: 250.000 EUR versus Parserwert 529.376 EUR.
- Aktueller Besitz- und Belegungsstatus nicht verifiziert.
- Innenzustand, Hausgeld, Rücklage und mögliche Sonderumlagen nicht ausreichend belegt.
- Aufzug, Dach, Fassade, Loggia und Tiefgarage benötigen technische WEG-Prüfung.
- Konkrete Wohnungs- und Stellplatznummer sowie rechtliche Zuordnung der Sondernutzungsrechte nicht vollständig bestätigt.