Objektbeschreibung
Großes, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit 39 Wohneinheiten und rund 2523 m² Wohnfläche in zentraler Düsseldorfer Lage.
Lage
Pempelfort ist eine zentrale, nachgefragte Düsseldorfer Wohnlage mit dichter innerstädtischer Bebauung, guter ÖPNV-Anbindung und breitem Mietwohnungsangebot.
Investmentanalyse
Nur nach vollständiger Prüfung von Gutachten, Grundbuch, Mietverhältnissen, Baurecht, Brandschutz und technischem Zustand erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktindikation liegt trotz Unsicherheiten grob bei 6,2 bis 8,6 Mio.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Düsseldorf-Pempelfort, 40477 | 352 m² | 1.350.000 € | 3.835 €/m² | 1903 | Link |
| A | Düsseldorf-Pempelfort, 40479 | 517,47 m² | 1.800.000 € | 3.478 €/m² | 1954 | Link |
| B | Düsseldorf-Derendorf, 40476 | 391 m² | 1.490.000 € | 3.811 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Tußmannstr. 23, 40477 Düsseldorf | 58 m² | 825 € | 14,22 €/m²/Monat | 1956 | Link |
| B | Schirmerstraße 5, 40211 Düsseldorf | 36,9 m² | 765 € | 20,73 €/m²/Monat | 1954 | Link |
| B | Toulouser Allee 9, 40211 Düsseldorf | 46 m² | 1.080 € | 23,48 €/m²/Monat | 2014 | Link |
| B | Moltkestraße 101, 40479 Düsseldorf | 56 m² | 1.240 € | 22,14 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Pempelfort/Derendorf, Düsseldorf | — | — | 15,52 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Die Sanierungskosten sind wegen fehlender Zustandsdaten unsicher; für eine konservative Entscheidung sollte eine hohe technische Reserve eingeplant werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Für das Baujahr 1924 fehlen belastbare Angaben zum Zustand der wesentlichen Bauteile und Anlagen.
Gutachten, Bauteilöffnungen und Fachplanerprüfung vor Gebotsabgabe veranlassen.Heizungsart und energetischer Zustand sind nicht ausreichend dokumentiert.
Energieausweis, Heizungsunterlagen und gesetzliche Nachrüstpflichten prüfen.39 Wohneinheiten in einem hohen Wohnhaus erfordern eine Prüfung der brandschutzrechtlichen Dokumentation.
Brandschutzkonzept, Genehmigungen und Rettungswege fachlich prüfen.Rechtliche Risiken
Die Quellen nennen sowohl Vermietung als auch Leerstand.
Mieterliste, Verträge und tatsächliche Besitzverhältnisse vor Gebotsabgabe verifizieren.Grundbuchblatt und Flurstücksangaben sind unvollständig.
Grundbuch, Baulasten und bestehenbleibende Rechte beim Gericht prüfen.Ein Parserfeld weicht erheblich von den übereinstimmenden Quellen mit 6800000 EUR ab.
Aktuelle gerichtliche Bekanntmachung und Gutachten unmittelbar vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Primärgutachten und Grundbuchunterlagen müssen vollständig geprüft werden.
- Offizieller Verkehrswert: 6800000 EUR versus Parserfeld 529376 EUR.
- Belegungsstatus und tatsächliche Mietverhältnisse sind widersprüchlich.
- Flurstück, Grundstücksgröße, Baulasten und bestehenbleibende Rechte sind nicht abschließend geklärt.
- Baujahr 1924 und Sanierungsjahr sind nicht durch eine vollständig ausgewertete Primärseite bestätigt.
- Technischer Gebäudezustand, Brandschutz, Energiezustand und Instandhaltungsstau sind unbekannt.