Objektbeschreibung
Denkmalgeschützte Stadtvilla von ca. 1910 auf 1009 m² Eckgrundstück mit ca. 154 m² Wohnfläche und ca. 317 m² Büro-/Nebenflächen.
Lage
Die Immobilie liegt in der Löbervorstadt nahe dem Steigerwald, mit guter ÖPNV-Anbindung und überwiegend hochwertiger Villen- und Wohnbebauung.
Investmentanalyse
Interessantes, aber anspruchsvolles Anlageobjekt. Nur nach Prüfung der Mietverträge, Denkmalschutzanforderungen, Heizungs- und Gebäudezustände sowie der Grundbuchbelastung bieten.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Markteinschätzung etwa 1,20 bis 1,50 Mio. EUR; konkrete aktuelle VerkaufslListings für vergleichbare historische Wohn-/Geschäftshäuser sind knapp.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Erfurt, verschiedene vergleichbare Lagen | 550 m² | 2.000.000 € | 3.146 €/m² | — | Link |
| B | Erfurt, Gustav-Freytag-Straße | 350 m² | 1.600.000 € | 4.422 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gerhart-Hauptmann-Straße, Löbervorstadt, Erfurt | 80 m² | 700 € | 8,75 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Steigerstraße 12, Löbervorstadt, Erfurt | 70 m² | 490 € | 7 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Friedrich-List-Straße 35, Löbervorstadt, Erfurt | 81 m² | 970 € | 11,98 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Löbervorstadt, Erfurt | 62 m² | 589 € | 9,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Löbervorstadt, Erfurt | 257,3 m² | 3.088 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher mittlerer Instandhaltungsbedarf; als Risikobudget sollten mindestens 125000 EUR, bei ungünstigem Verlauf deutlich mehr, eingeplant werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Heizungsanlage ist vermutlich rund 30 Jahre alt; ein mittelfristiger Austausch ist zu erwarten.
Fachtechnische Prüfung und Kostenvoranschlag einholen.Fassaden-, Fenster- und Dachmaßnahmen können genehmigungs- und kostenintensiv sein.
Vorabstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchführen.Einzelne Dachflächenfenster und Fassadenbereiche weisen Instandhaltungsbedarf auf.
Bauteilprüfung und Sanierungsangebot einholen.Teilweise Abweichungen zwischen genehmigten Plänen und Bestand sind dokumentiert.
Bauakten und genehmigte Nutzungen vollständig prüfen.Rechtliche Risiken
Eine dingliche Wasserleitungsdienstbarkeit belastet das Grundstück; die Wertminderung wurde auf 9000 EUR geschätzt.
Grundbuch und Leitungsplan rechtlich prüfen.Die Immobilie ist vollständig beziehungsweise überwiegend vermietet; Mietverhältnisse und Vertragsbedingungen sind zu übernehmen.
Mietverträge und Zahlungsstände prüfen.Im Zwangsversteigerungsverfahren besteht kein Anspruch auf Gewährleistung für Sach- oder Rechtsmängel.
Due-Diligence vor Gebotsabgabe durchführen.Künftige Umbauten und energetische Maßnahmen unterliegen denkmalrechtlichen Anforderungen.
Schutzumfang und Genehmigungsweg mit der Behörde klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Der parserseitige Verkehrswert von 529376 EUR widerspricht dem Gutachten und der Terminsbestimmung mit 1393000 EUR.
- Die konkrete Anzahl früherer Versteigerungsversuche ist nicht belegt.
- Aktuelle Mietvertragsunterlagen, Kautionen und Zahlungsstände wurden nicht vollständig vorgelegt.
- Baurechtliche Legalität der abweichenden Raumstrukturen sollte vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Verdeckte Mängel, Schadstoffe, Schall- und Wärmeschutz sowie Standsicherheit wurden nicht umfassend untersucht.