Objektbeschreibung
Innerstädtisches Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen, Nebengebäude und 235 m² Wohnfläche auf 168 m² Grundstück.
Lage
Das Objekt liegt rund 300 m südöstlich des Saalfelder Zentrums in innerstädtischer Lage mit guter ÖPNV-Anbindung und typischen Verkehrsimmissionen.
Investmentanalyse
Kauf nur bei einem Gebot deutlich unter dem unabhängigen Marktwert und nach Prüfung der Miet-, Bau- und Genehmigungsunterlagen. Entscheidung: CONSIDER.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote im regionalen Markt stützen eine Bandbreite von etwa 300.000 bis 410.000 EUR; der zentrale Standort wird durch kleine Einheiten, Leerstand und fehlende Stellplätze belastet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rudolstadt-Schwarza, Saalfeld-Rudolstadt | 251 m² | 349.000 € | 1.390,44 €/m² | 1930 | Link |
| B | Schwarzburg, Saalfeld-Rudolstadt | 286 m² | 380.000 € | 1.328,67 €/m² | — | Link |
| C | Saalfeld, 07318 | 307 m² | 95.000 € | 309,45 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Friedensstraße 21, Saalfeld | 103 m² | 825 € | 8,01 €/m²/Monat | 1800 | Link |
| B | 07318 Saalfeld | 130 m² | 1.050 € | 8,08 €/m²/Monat | 1912 | Link |
| B | Zum Eckardtsanger 1, Saalfeld | 36,5 m² | 295 € | 8,08 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Stauffenbergstraße 60, Saalfeld | 50,6 m² | 304 € | 6,01 €/m²/Monat | 1965 | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario: etwa 45.000 bis 105.000 EUR, mit erheblichem Aufwärtsrisiko bei Keller, Brandschutz, Fachwerk und Heizung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Aufsteigende Feuchtigkeit ist sichtbar dokumentiert; Ursache und Sanierungsumfang sind offen.
Bauschadensgutachten und Feuchtemessung beauftragen.Fehlstellen an der Fassadenverkleidung sind sichtbar; Material- und Befestigungsrisiken sind ungeklärt.
Fachprüfung einschließlich Schadstoff- und Befestigungsprüfung.Die Heizungsanlage stammt aus 1992 und wurde nicht technisch geprüft.
Heizungsfachbetrieb mit Prüfung und Austauschkonzept beauftragen.Fachwerk, Holzbalkendecken und verdeckte Durchdringungen bergen Prüf- und Nachweissrisiken.
Tragwerks- und Brandschutzprüfung durchführen.Die Zufahrt ist zu eng; die Garage kann derzeit nicht als Stellplatz vermietet werden.
Umbaupotenzial und Genehmigungsfähigkeit prüfen.Rechtliche Risiken
Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet; bestimmte Rechtsgeschäfte und Vorhaben können genehmigungspflichtig sein.
Stadt und Grundbuchamt aktuell befragen.Es bestehen laut Gutachten fällige Forderungen von 363,46 EUR; deren ZVG-Behandlung ist zu klären.
Aktuelle Saldenbestätigung des Zweckverbands einholen.Die Legalität der realisierten Nutzung und des Dachgeschossausbaus ist nicht abschließend nachgewiesen.
Bauakte und Nutzungsrecht vor Gebot prüfen.Die Erträge und der Leerstand können sich seit der Mieterliste geändert haben.
Aktuelle Mieterliste und Vertragsunterlagen anfordern.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Stand der vier Mietverhältnisse, Mietrückstände und Kautionen.
- Innenzustand der Wohneinheiten 1 bis 4 wurde nicht besichtigt.
- Baugenehmigungen, Brandschutz und materielle Legalität nicht vollständig geprüft.
- Ursache und Umfang der Kellerfeuchtigkeit ungeklärt.
- Schadstoffstatus und Befestigung der Eternitfassade ungeklärt.
- Aktuelle Behandlung der Wasser-/Abwasserforderung von 363,46 EUR im geringsten Gebot ungeklärt.
- Tatsächlicher Zustand und Austauschbedarf der Gasheizung ungeklärt.
- Aktueller Terminstatus und mögliche Änderungen der Wertgrenzen vor dem 09.12.2026 verifizieren.