Objektbeschreibung
Ehemaliges Einfamilienhaus mit 139 m² Wohnfläche, 664 m² Grundstück und Nebengelass; ungenutzt und mit erheblichen Bau- und Feuchteschäden.
Lage
Westlicher Ortsbereich von Benneckenstein an einer schmalen Nebenstraße. Benneckenstein gehört zur Stadt Oberharz am Brocken im Harz.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei sehr günstiger Akquisition, eigener Baukompetenz und ausreichender Reserve vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebotspreise in Benneckenstein reichen bei sanierungsbedürftigen Häusern grob von 45.000 bis 65.000 EUR; gepflegte Objekte liegen deutlich höher. Der indikative As-is-Wert des Bewertungsobjekts liegt wegen des Zustands nur bei etwa 18.000 bis 45.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Benneckenstein | 160 m² | 45.000 € | 281,25 €/m² | 1900 | Link |
| A | Benneckenstein | 240 m² | 49.000 € | 204,17 €/m² | 1900 | Link |
| A | Benneckenstein | 164 m² | 65.000 € | 396,34 €/m² | — | Link |
| B | Benneckenstein | 138 m² | 229.000 € | 1.659,42 €/m² | 1900 | Link |
| B | Benneckenstein, Wernigeröder Straße 1b | 96 m² | 150.000 € | 1.562,5 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Benneckenstein | 83,3 m² | 434 € | 5,21 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich umfassende Sanierung mit grob 160.000 bis 320.000 EUR; bei statischen oder schadstoffbezogenen Überraschungen deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Aufsteigende Feuchte und eine schadhafte Sperrung gefährden Sockel, Innenausbau und Tragfähigkeit.
Feuchte-, Mauerwerks- und Statikgutachten vor Gebot einholen.Der straßenseitige Schwellbalken ist geschädigt; verdeckte Tragwerksschäden können nicht ausgeschlossen werden.
Holzschutz- und Tragwerksgutachten mit Bauteilöffnungen veranlassen.Die Tragfähigkeit der Kellerdecke kann eingeschränkt sein.
Sofortige statische Prüfung und gegebenenfalls Abstützung veranlassen.Dachanschlüsse und Schornsteine sind schadhaft; Folgeschäden durch Feuchte sind wahrscheinlich.
Dach- und Schornsteinprüfung einschließlich Entwässerung durchführen.Holzbauteile weisen aktiven Befall auf; Tragfähigkeit und Sanierungsumfang sind ungeklärt.
Holzschutzgutachter einschalten und Bauteile öffnen lassen.Die Stromversorgung ist gesperrt und Teile der Elektroinstallation sind provisorisch.
Elektroprüfung, Neuplanung und Klärung von Wiederanschluss und Heizung durchführen.Mehrere Nebenbauten sind ruinös und verursachen zusätzliche Abbruch- und Entsorgungskosten.
Abbruchumfang, Standsicherheit und Entsorgung fachlich ermitteln.Asbestplatten und Ablagerungen können besondere Schutz- und Entsorgungskosten auslösen.
Vor Räumung Schadstoffprüfung und Fachentsorgung beauftragen.Rechtliche Risiken
Zugang und Unterhaltungspflichten beruhen auf einem nicht näher geprüften Wegerecht.
Grundbuch und Dienstbarkeitsunterlagen vor Gebot prüfen.Erdarbeiten und bauliche Maßnahmen können genehmigungs- oder abstimmungspflichtig sein.
Schriftliche Auskunft der Denkmalschutzbehörde einholen.Belastungen und Rechte außerhalb der vorliegenden Unterlagen können das wirtschaftliche Ergebnis beeinflussen.
Vor Termin aktuellen Grundbuchstand und geringstes Gebot beim Gericht klären.Die wirtschaftliche Prüfung ist durch fehlende Innenunterlagen eingeschränkt.
Gutachten vor Gebot beim Gericht einsehen und Besichtigung klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserseitig wurde ein Verkehrswert von 529.376 EUR geliefert; die Original-Gerichtsdokumente nennen eindeutig 11.000 EUR. Der Parserwert wird als Konflikt verworfen.
- Wertgrenzen wurden in den vorliegenden Originaldokumenten nicht ausdrücklich bestätigt oder aufgehoben; auctionAttempt bleibt null.
- Vollständiges Wertgutachten, Innenbesichtigung, aktueller Grundbuchauszug und genaue Wegerechtsunterlagen fehlen.
- Konkrete Mietangebote für ein stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in vergleichbarer Größe sind unzureichend; Mietmarktrefinement erforderlich.
- Sanierungsbudget ist wegen fehlender Bauteilöffnungen, Statik- und Schadstoffgutachten nur grob indikativ.