Objektbeschreibung
Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus am Markt 8 mit ca. 151 m² Wohnfläche, 52 m² Gewerbefläche und 94 m² sonstiger Nutzfläche auf 225 m² Grundstück.
Lage
Zentrale Markt- und Geschäftslage in Bad Lobenstein mit guter innerörtlicher Erschließung, jedoch rückläufiger Einwohnerentwicklung.
Investmentanalyse
Hochrisiko; nur bei niedrigem Zuschlag und vorheriger technischer sowie denkmalrechtlicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative unabhängige Marktspanne im Ist-Zustand ca. 110.000 bis 220.000 EUR, mit niedriger Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bad Lobenstein, Lobenstein | 228 m² | 59.900 € | 263 €/m² | — | Link |
| C | Bad Lobenstein, Lobenstein | 120 m² | 169.000 € | 1.408 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Weg der Freundschaft 21, Bad Lobenstein | 58,6 m² | 395 € | 6,74 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Rosenweg 1, Bad Lobenstein | 55,9 m² | 390 € | 6,98 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Markt 16/17, Bad Lobenstein | 70 m² | 463 € | 6,61 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Lobenstein, Bad Lobenstein | 73 m² | 550 € | 7,53 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardaufwand ca. 130.000 bis 230.000 EUR; Nebengebäude kann zusätzliche hohe Kosten verursachen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Gebäuderückseite weist eine hohe Witterungs- und Feuchtebelastung auf.
Fachwerk, Anschlüsse und Tragfähigkeit fachtechnisch untersuchen.Das rudimentäre Nebengebäude benötigt eine noch nicht bezifferte denkmalgerechte Sicherung.
Standsicherheit und denkmalrechtliche Maßnahmen vor Gebot klären.Fenster und Fachwerkwände entsprechen nicht dem heutigen energetischen Standard.
Denkmalgerechte Sanierungsplanung und Kostenangebot einholen.Das 2. Obergeschoss ist technisch nicht vollständig nutzbar.
Alle technischen Anlagen durch Fachbetriebe prüfen lassen.Im Sockelbereich bestehen Hinweise auf Feuchtebelastung.
Feuchtemessung und Sanierungskonzept erstellen.Rechtliche Risiken
Umbau, Fenster, Dämmung und Sicherung sind genehmigungs- und abstimmungspflichtig.
Denkmalrechtliche Vorabstimmung und Genehmigungsfähigkeit prüfen.Eine Zahlungspflicht im Sanierungsgebiet ist zu berücksichtigen.
Betrag und Fälligkeit bei der Stadt bestätigen lassen.Der Sanierungsvermerk und mögliche bestehenbleibende Rechte sind separat zu prüfen.
Grundbuch und geringstes Gebot vor dem Termin prüfen.Die tatsächliche Befahrbarkeit und rechtliche Sicherung der Zufahrt sind nicht abschließend dokumentiert.
Dienstbarkeiten und Zufahrtsrechte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Grundbuchauszug und bestehenbleibende Rechte aus Abteilung II nicht vollständig geprüft.
- Konkreter Versteigerungsversuch und genaue Auktionstufe nicht belegt.
- Standsicherheit und Sanierungskosten des denkmalgeschützten Nebengebäudes unbekannt.
- Keine ausreichende Zahl konkreter Gewerbemietangebote mit veröffentlichter Miete gefunden.
- Bauordnungsrechtliche Genehmigung der vorhandenen Nutzung wurde im Gutachten vorausgesetzt.
- Aktuelle Marktwerte sind wegen geringer Vergleichbarkeit und starkem Sanierungsbedarf nur niedrig belastbar.