Objektbeschreibung
Freistehendes Wohn- und Geschäftshaus auf 759 m² Grundstück mit etwa 500 m² Wohn-/Nutzfläche und gemischter Nutzung.
Lage
Rudolstadt bietet städtische Infrastruktur und ÖPNV. Die direkte Lage an der B 85 verbessert Sichtbarkeit und Erreichbarkeit, verursacht aber Verkehrslärm und während der Straßenbaumaßnahmen 2026/2027 erhebliche Einschränkungen.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Sanierungsinvestoren mit ausreichender Liquiditätsreserve. Das Objekt ist wegen Sanierungsumfang, Genehmigungsunsicherheit und unvollständiger Mietunterlagen hochriskant.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Rudolstadt zeigen eine breite Spanne. Wegen des Zustands wird der marktnahe Ist-Wert vorsichtig mit etwa 160.000 bis 290.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Rudolstadt, nördliches Umfeld | 353 m² | 89.000 € | 252 €/m² | 1868 | Link |
| A | Rudolstadt Zentrum, August-Bebel-Straße | 352,3 m² | 245.000 € | 695 €/m² | 1900 | Link |
| B | Rudolstadt Zentrum, Anton-Sommer-Straße | 231 m² | 400.000 € | 696 €/m² | — | Link |
| A | Rudolstadt Markt | 216,74 m² | 315.000 € | 1.453 €/m² | 1784 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rudolstadt Zentrum, Mangelgasse | 63 m² | 495 € | 7,86 €/m²/Monat | 2000 | Link |
| B | Rudolstadt | 64 m² | 490 € | 7,66 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Rudolstadt Zentrum | 55 m² | 550 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Rudolstadt, Ludwig-Jahn-Straße | 65,36 m² | 474 € | 7,25 €/m²/Monat | 1944 | Link |
Renovierung
Für eine tragfähige Nutzung ist eine Standardmaßnahme mit grob 240.000 bis 410.000 EUR wahrscheinlich; verdeckte Schäden können den Aufwand deutlich erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Alte Dachdeckung ohne Dämmung und sichtbare Schäden erhöhen das Risiko erheblicher Kosten.
Dachstuhl und Dachdeckung fachtechnisch prüfen lassen.Sichtbare Putz-, Riss- und Wasserschäden erfordern eine vertiefte Untersuchung.
Feuchte- und Fassadengutachten einholen.Die technische Anlage ist alt und energetische Kennwerte fehlen.
Heizungs- und Energiecheck durchführen.Dachgeschossausbauten sind genehmigungsrechtlich nicht vollständig nachgewiesen.
Bauakte und Genehmigungen vollständig prüfen.Straßenbau und Medienerneuerung können Erreichbarkeit und Anschlusskosten beeinflussen.
Versorgerunterlagen und Bauzeitenplan prüfen.Rechtliche Risiken
Mietverträge und wirtschaftliche Mietdaten fehlen teilweise.
Verträge und Mietrückstände vor Gebotsabgabe prüfen.Die Unterlagen erlauben keine abschließende Aussage zu bestehenbleibenden Rechten.
Aktuellen Grundbuchstand und geringstes Gebot beim Gericht klären.Lage an der Rinne kann Umbau-, Abriss- und Neubauoptionen begrenzen.
Abstände und Genehmigungsfähigkeit schriftlich klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Nettokaltmieten der bestehenden Mietverhältnisse sind unbekannt, da nur Bruttobeträge genannt und Verträge nicht vorgelegt wurden.
- Die tatsächliche Wohnfläche und baurechtliche Genehmigung sämtlicher Einheiten muss geprüft werden.
- Aktueller Grundbuchauszug, bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot fehlen.
- Nebengebäude, Tragwerk, Leitungen und verdeckte Bauteile wurden nicht vollständig zerstörend untersucht.
- Konkrete aktuelle Mietangebote für 100-113 m² große Wohnungen in Rudolstadt waren nicht ausreichend verfügbar.
- Der externe Marktvergleich basiert überwiegend auf Angebots- und nicht auf beurkundeten Verkaufspreisen.