Objektbeschreibung
1/2 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an zwei tatsächlich separat genutzten Wohnungen mit insgesamt ca. 132 m², Keller und Stellplatz.
Lage
Südwestlich des Rudolstädter Zentrums, ca. 2 km zu Zentrum und Bahnhof, Bushaltestelle unter 50 m entfernt. Gute Nahversorgung, aber Verkehrslärm und Staubimmissionen an der B90.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Kauf ist nur bei einem deutlichen Abschlag und nach rechtlicher, technischer und mietrechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Rudolstadt zeigen ein breites Preisband. Für dieses Objekt erscheint wegen Zustand und Rechtsunsicherheiten ein as-is Marktwert von etwa 95.000 bis 145.000 EUR plausibel.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Cumbacher Straße, Cumbach, Rudolstadt | 86,7 m² | 150.000 € | 1.730,68 €/m² | — | Link |
| A | Richard-Wagner-Straße 14, Rudolstadt | 92 m² | 99.000 € | 1.076,09 €/m² | — | Link |
| B | Platanenstraße 4, Volkstedt, Rudolstadt | 92,2 m² | 159.900 € | 1.734,27 €/m² | 1995 | Link |
| B | Rudolstadt, genaue Lage im Suchergebnis nicht angegeben | 75 m² | 89.990 € | 1.199,87 €/m² | — | Link |
| C | Rudolstadt, genaue Lage im Suchergebnis nicht angegeben | 73,53 m² | 140.000 € | 1.904,66 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Marktstraße 3, Zentrum, Rudolstadt | 85 m² | 525 € | 6,18 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Kirchgasse 1, Rudolstadt | 107,8 m² | 765 € | 7,09 €/m²/Monat | 1887 | Link |
| C | Alte Straße 6, Zentrum, Rudolstadt | 98 m² | 835 € | 8,52 €/m²/Monat | — | Link |
| B | West, Rudolstadt | 93 m² | 620 € | 6,67 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Rudolstadt | 132 m² | 825 € | 6,25 €/m²/Monat | 1933 | Link |
Renovierung
Für eine tragfähige Nutzung ist eher ein Standard- als ein Minimalprogramm zu erwarten. Eine Budgetreserve von mindestens 55.000 bis 90.000 EUR sollte eingeplant werden; verdeckte Schäden können darüber hinausgehen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Obergeschoss wurde Schimmel festgestellt; die Wohnung ist derzeit nicht nutzbar.
Feuchteursache und Sanierungskosten durch Fachbetrieb prüfen.Die zentrale Gasheizung ist möglicherweise unterdimensioniert und im Dachgeschoss defekt.
Anlage prüfen und Austauschkosten einschließlich WEG-Anteil kalkulieren.Am Gemeinschaftseigentum bestehen mehrere Instandsetzungsdefizite und keine Instandhaltungsrücklage.
WEG-Unterlagen und mögliche Sonderumlagen prüfen.Am Wintergarten und an der Fassade bestehen sichtbare Alterungs- und Instandsetzungsmerkmale.
Bauteile auf Feuchte, Dichtheit und Reparaturbedarf prüfen.Die beiden Nutzungseinheiten verfügen offenbar über keine getrennte Strommessung.
Zähler- und Elektroanlage prüfen sowie Trennungskosten ermitteln.Rechtliche Risiken
Die tatsächliche Nutzung als zwei Wohnungen entspricht nicht dem genehmigten Aufteilungsstand.
Baurechtliche und grundbuchliche Zulässigkeit vor Gebot prüfen.Die Vermietung und Wirksamkeit des Mietvertrags sind nicht abschließend geklärt.
Mietvertrag und Besitzverhältnisse rechtlich prüfen.Für die Wohnung sind keine Sondernutzungsrechte vereinbart.
Teilungserklärung und Stellplatzzuordnung prüfen.Erworben wird ein hälftiger Miteigentumsanteil mit verbundenem Sondereigentum und gegenseitigen Beschränkungen.
Grundbuch und geringstes Gebot vor Abgabe eines Gebots prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert field 529.376 EUR conflicts with all supplied court documents, which consistently state 123.000 EUR; 123.000 EUR is used as the documented auction fact.
- Auction attempt number is not evidenced.
- Current WEG fees, reserve, insurance, service-charge statements and special assessments are unavailable.
- Legal status of the two-unit configuration and attic tenancy remains unresolved.
- No current energy certificate was supplied.
- Current market comparables are predominantly asking prices, not notarized transaction prices.