Objektbeschreibung
Kleine gewerbliche Teileigentumseinheit im Erdgeschoss, beschrieben als Seminarraum/Freizeitraum, Verkehrswert 13.000 EUR.
Lage
Zentrale Lage in Bad Harzburg mit touristischer und gewerblicher Prägung. Die Vergleichbarkeit mit aktuellen Mietangeboten ist wegen Lage- und Zustandsunterschieden eingeschränkt.
Investmentanalyse
Hohe Unsicherheit. Nur bei sehr niedrigem Gebot und vollständiger Prüfung von WEG, Baurecht, Zustand und Folgekosten vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Mietangebote in Bad Harzburg liegen grob bei 5,50–7,86 EUR/m². Daraus ergibt sich indikativ ein niedriger Gewerbewert, jedoch mit geringer Sicherheit.
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bad Harzburg-Zentrum | 70 m² | 550 € | 7,86 €/m²/Monat | 1900 | Link |
| B | Bad Harzburg-Zentrum | 114 m² | 700 € | 6,14 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Bad Harzburg | 180 m² | 990 € | 5,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine marktgängige Nutzung ist mindestens eine Standardauffrischung wahrscheinlich; Kosten und Gebäudeschäden sind ungeklärt.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenausbau wird als einfach und teilweise nicht modernisiert beschrieben.
Innenbesichtigung und Kostenschätzung durch Fachbetrieb einholen.Fehlendes Tageslicht und mögliche Nutzungsauflagen sind nicht abschließend verifiziert.
Bau- und Brandschutzprüfung vor Gebot durchführen.Rechtliche Risiken
Die gewerbliche Nutzung kann durch Teilungserklärung, WEG oder Baurecht begrenzt sein.
Teilungserklärung, Beschlusssammlung und Baurecht vor Gebot prüfen.Hausgeld, Rückstände und Sonderumlagen sind nicht belegt.
Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Eigentümerversammlungsprotokolle prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Primärquelle für das Gutachten ist nicht verfügbar; Exposé vorhanden, Gutachten nicht heruntergeladen.
- Widersprüchliche Flächenangaben von etwa 75 m², 79,2 m² und 152 m².
- WEG-Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen, Rückstände und Teilungserklärung ungeklärt.
- Innenbesichtigung und aktuelle technische Ausstattung nicht ausreichend verifiziert.
- Parserwert 529.376 EUR widerspricht dem amtlichen Wert von 13.000 EUR und wird als Konflikt behandelt.