Objektbeschreibung
Innerstädtisches Wohn- und Geschäftshaus in der Kölner Straße 90 mit amtlichem Verkehrswert von 495.000 EUR.
Lage
Troisdorf-Zentrum mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Bahnhof und öffentlichem Verkehr. Die Kölner Straße ist eine zentrale Geschäftsachse.
Investmentanalyse
Nur mit Sicherheitsabschlag und nach Prüfung der Originalunterlagen erwägen. Wegen der unklaren Flächen-, Ertrags- und Zustandsdaten kein aggressives Gebot.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Troisdorf-Zentrum zeigen relevante Wohnmieten von etwa 13,31 bis 14,17 EUR/m² sowie Gewerbeangebote von etwa 2.169 bis 2.089 EUR/m² Verkaufsfläche. Die Vergleichbarkeit ist eingeschränkt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Troisdorf-Zentrum, 53840 Troisdorf | — | 347.000 € | 2.168,75 €/m² | 1980 | Link |
| A | Troisdorf-Fußgängerzone, 53840 Troisdorf | — | 660.000 € | 2.088,61 €/m² | 1978 | Link |
| C | Troisdorf-Zentrum, 53840 Troisdorf | 58 m² | 449.000 € | 7.741,38 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kölnerstraße 83-85, 53840 Troisdorf | 81 m² | 1.078 € | 13,31 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Kölner Straße 118, 53840 Troisdorf | 96 m² | 1.360 € | 14,17 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Troisdorf-Fußgängerzone, ca. 0,4 km entfernt | 80 m² | 900 € | 11,25 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Vorläufige Kostenbandbreite: etwa 45.000 EUR bei minimalen Maßnahmen bis über 390.000 EUR bei umfassender Modernisierung; hohe Unsicherheit.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Dachzustand, Feuchte und Genehmigung des Spitzbodens sind unklar.
Gutachten und Bauakte prüfen; Dachbesichtigung durchführen.Fassade und Fenster können energetischen und konstruktiven Nachholbedarf haben.
Bauteilprüfung und Energieunterlagen einsehen.Heizung, Leitungen und Elektroinstallation sind nicht ausreichend dokumentiert.
Technische Anlagen prüfen und Fachunternehmerangebote einholen.Rechtliche Risiken
Mehrere Rechte in Abteilung II können bestehen bleiben oder wirtschaftliche Folgen haben.
Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen vor dem Termin prüfen.Belegung, Mietverträge und mögliche Rückstände sind unbekannt.
Mietunterlagen und tatsächliche Besitzverhältnisse prüfen.Für Anbau, Spitzboden und gewerbliche Nutzung sind Genehmigungen zu verifizieren.
Bauakte und genehmigte Pläne bei der Stadt einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Wohnfläche, Nutzfläche, Gesamtfläche und Grundstücksfläche nicht belastbar extrahiert.
- Aktuelle Mieten, Mietverträge, Leerstand und Besitzverhältnisse ungeklärt.
- Technischer Zustand und konkrete Gutachtensmängel müssen im Originalgutachten geprüft werden.
- Grundbuchrechte in Abteilung II und bestehenbleibende Belastungen ungeklärt.
- Genehmigungen für Anbau, Spitzbodenausbau und gewerbliche Nutzung ungeklärt.
- Widerspruch zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und primären Quellen mit 495.000 EUR.
- Widerspruch zwischen parserseitiger Zeit 07:00 und amtlicher Zeit 09:00 Uhr.