Objektbeschreibung
Ca. 66 m² große Eigentumswohnung aus 2020/21 im 2. Obergeschoss mit Balkon und Kellerraum. Baulich mit Wohnung 1.07 verbunden und ohne eigene Eingangstür.
Lage
Zentrale Charlottenburger Lage nahe Bismarckstraße, Schillerstraße und Wilmersdorfer Straße mit dichter urbaner Infrastruktur und guter ÖPNV-Anbindung.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur nach vollständiger Prüfung von Gutachten, Grundbuch, Teilungserklärung, Mietvertrag und technischer Trennbarkeit bieten.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Charlottenburger Angebotsvergleiche zeigen eine breite Spanne. Wegen der Sondereigentums- und Zugangsproblematik wird der belastbare Marktwert deutlich unter dem unbereinigten Neubaupotenzial angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 10625 Berlin-Charlottenburg | 64 m² | 360.000 € | 5.625 €/m² | 1890 | Link |
| C | 10711 Berlin-Charlottenburg | 66 m² | 250.000 € | 3.788 €/m² | 1900 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 14059 Berlin-Westend | 65 m² | 1.325 € | 20,38 €/m²/Monat | — | Link |
| B | 10627 Berlin-Charlottenburg | 65 m² | 630 € | 9,69 €/m²/Monat | — | Link |
| C | 10627 Berlin-Charlottenburg, Schillerstraße 64 | 46 m² | 1.050 € | 22,83 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich erheblicher technischer und rechtlicher Herstellungsaufwand statt normaler Renovierung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnung ist baulich mit Einheit 1.07 verbunden und verfügt nicht über eine eigene Eingangstür.
Rückbau-, Genehmigungs- und Kostenkonzept vor Gebot erstellen.Der Gutachter konnte die Wohnung innen nicht besichtigen.
Innenbesichtigung und technische Prüfung organisieren.Unklar ist, ob die Einheit nach dem Rückbau vollständig eigenständig versorgt und genehmigungsfähig ist.
Technische Leitungs- und Genehmigungsprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Die bauliche Ausführung entspricht offenbar nicht der eigenständigen Sondereigentumseinheit.
Grundbuch, Teilungserklärung und Genehmigungslage prüfen.Eine Zustimmung des Verwalters ist dokumentiert; Reichweite und Fortbestand müssen geprüft werden.
Grundbuch und Teilungserklärung aktuell prüfen.Eine bestehende Vermietung und eine niedrige Monatsmiete werden berichtet, sind aber primär zu belegen.
Mietvertrag und Zahlungsnachweise vor Gebot prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parser officialVerkehrswert 529.376 EUR und amtlich veröffentlichtem Verkehrswert 430.000 EUR.
- Innenbesichtigung nicht durchgeführt.
- Kosten und Genehmigungsfähigkeit der baulichen Trennung von Wohnung 1.07 unbekannt.
- Mietvertrag, Mietbeginn, Mietrückstände und tatsächliche Besitzlage nicht verifiziert.
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Kosten unbekannt.
- Aktuelle Grundbuch- und Teilungserklärungsdetails zur Veräußerungsbeschränkung prüfen.
- Die Originalfotos wurden referenziert, aber nicht als Zustandsbeweis interpretiert.