Objektbeschreibung
Großzügiges Einfamilienhaus von 2006 mit ausgebautem Dachgeschoss, Teilkeller und 454 m² Grundstück.
Lage
Ernzen liegt in der Südeifel im Eifelkreis Bitburg-Prüm. Die Vergleichsangebote zeigen einen dünnen, ländlichen Markt mit begrenzter Zahl großer Einfamilienhäuser.
Investmentanalyse
Kauf nur nach vollständiger Aktenprüfung, technischer Prüfung und Einpreisung eines hohen Sanierungspuffers.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative Marktspanne im Ist-Zustand: 360000 bis 475000 EUR; Basis 415000 EUR. Die Vergleichssicherheit ist wegen dünner Datenlage mittel.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Ferschweiler, 54668 | 186 m² | 469.000 € | 2.522 €/m² | 2009 | Link |
| B | Ferschweiler, 54668 | 184 m² | 319.000 € | 1.734 €/m² | 1953 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Irrel, 54666 | 175 m² | 2.000 € | 11,43 €/m²/Monat | 1960 | Link |
| A | Speicher, 54662 | 170 m² | 1.200 € | 7,06 €/m²/Monat | 1996 | Link |
| B | Dockendorf, 54636 | 172 m² | 1.250 € | 7,27 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger Sanierungsbedarf mit Schwerpunkt Kellerfeuchte, Wärmebrücken, Dämmung und laufender Instandhaltung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Keller wurden Feuchtigkeitsschäden und fehlende Abdichtung festgestellt.
Feuchtemessung und fachtechnische Prüfung einschließlich Kostenangebot durchführen.Im Erdgeschoss wurde Schimmelbefall an Fensterbereichen infolge von Wärmebrücken festgestellt.
Thermografie und bauphysikalische Untersuchung beauftragen.Die Außenwände sind einschalig und die Dachflächen im Spitzboden nicht gedämmt.
Energieberatung und Kostenschätzung für Nachdämmung einholen.Am Treppengeländer bestehen Mängel; zusätzlich liegt durchschnittlicher Unterhaltungsstau vor.
Geländer durch Fachbetrieb prüfen und instand setzen lassen.Rechtliche Risiken
Das Objekt war eigengenutzt; eine geräumte Übergabe ist nicht dokumentiert.
Nutzungs- und Räumungssituation vor Gebot mit Gericht beziehungsweise Gläubiger klären.Verkehrswert und Uhrzeit erscheinen in den Parserdaten widersprüchlich.
Aktuelle Bekanntmachung des Amtsgerichts vor dem Termin verbindlich prüfen.Das vollständige Gutachten liegt nicht vor und nicht alle Bereiche waren zugänglich.
Gutachten, Grundbuchauszug und öffentlich-rechtliche Unterlagen vor Gebot prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529376 EUR conflicts with source value 325000 EUR.
- Parser auction time 08:00 conflicts with auction date text 10:00 Uhr.
- The full 94-page valuation report was not downloaded.
- No verified parcel numbers, land-register burdens or exact auction venue were available.
- Vacant handover and moving-out obligations are not documented.
- Concrete sale comparables remain limited; qualityGate.needsMarketRefine is therefore true.