Objektbeschreibung
Vollunterkellerte, eingeschossige Doppelhaushälfte aus ca. 1963 mit rund 107 m² Wohnfläche, Garage und 1/2 Weganteil.
Lage
Das Objekt liegt im Stadtteil Resse im Nordosten Gelsenkirchens, einem überwiegend wohn- und grüngeprägten Umfeld.
Investmentanalyse
Nur bei konsequenter Prüfung von Gutachten, Grundbuch, Weganteil, Entwässerung und Haustechnik erwägen. Gebotslimit wegen der Unsicherheiten deutlich unter dem unabhängigen Marktwert halten.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängiger Marktwert grob 220.000–295.000 EUR; Vergleichsdatenlage mittel und teilweise heterogen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Gelsenkirchen-Resse | 71,75 m² | 139.000 € | 1.937 €/m² | 1920 | Link |
| C | Gelsenkirchen-Resse/Buerscher Waldbogen | 130 m² | 659.000 € | 5.069 €/m² | 2019 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Gelsenkirchen-Resse | 120 m² | 1.600 € | 13,33 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gelsenkirchen-Resse | 130 m² | 1.500 € | 11,54 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Vorsichtige Standardbudgetierung 60.000–125.000 EUR; bei Entwässerungs- oder Technikproblemen deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Fehlende oder nicht erkennbare Rückstausicherung kann zu Schmutzwassereintritt führen.
Entwässerung und Rückstauschutz fachtechnisch prüfen.Wesentliche Bauteile und Anlagen können veraltet oder erneuerungsbedürftig sein.
Technische Due-Diligence und Kostenschätzung durchführen.Rechtliche Risiken
Der 1/2 Weganteil kann Nutzungs- und Kostenfragen auslösen.
Grundbuch und Wegerechtsunterlagen prüfen.Die Garage könnte an einen Dritten vermietet sein.
Mietvertrag und Besitzverhältnisse prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Abweichung zwischen Parserfeld 529.376 EUR und den offiziellen Primärquellen mit 283.000 EUR.
- Grundstücksflächen und genaue Flurstücksdaten fehlen.
- Aktuelle Heizung, Dach, Fenster, Elektro, Leitungen und energetischer Standard nicht vollständig verifiziert.
- Garagenmietvertrag und Besitzlage ungeklärt.
- Grundbuchliche Belastungen, Wegerechte und Rangverhältnisse müssen vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Belastbare aktuelle Mietangebote für vergleichbare Häuser sind nur begrenzt verfügbar.