Objektbeschreibung
Rund 173 m² große Einheit im Obergeschoss eines gemischt genutzten Altbauensembles am Poller Kirchweg 65.
Lage
Köln-Poll, rechtsrheinische Wohnlage mit Rhein- und Grünbezug sowie guter innerstädtischer Verkehrsanbindung.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und nach rechtlicher sowie technischer Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Poll liegen grob bei etwa 3.350 bis 4.050 EUR/m²; wegen Objektbesonderheiten wird der marktbasierte Ist-Wert auf 500.000 bis 660.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Köln-Poll | 117 m² | 414.900 € | 3.418 €/m² | 1973 | Link |
| A | Köln-Poll | 85 m² | 285.000 € | 3.353 €/m² | 1972 | Link |
| B | Köln-Poll | 185 m² | 749.000 € | 4.049 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Köln-Rodenkirchen | 115 m² | 2.300 € | 20 €/m²/Monat | 2022 | Link |
| B | Köln-Junkersdorf | 125 m² | 1.980 € | 15,84 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Köln-Rath/Heumar | 99 m² | 1.435 € | 14,49 €/m²/Monat | 2016 | Link |
Renovierung
Renovierungsbedarf ist mangels vollständiger Zustandsauswertung unsicher; eine Standardreserve von etwa 55.000 bis 140.000 EUR sollte eingeplant werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Bei dem Altbau können trotz Modernisierung verdeckte Bauteil- und Leitungsrisiken bestehen.
Vollständige Gutachtenprüfung und technische Besichtigung veranlassen.Grundbuchliche Beschreibung und tatsächliche Wohnnutzung widersprechen sich teilweise.
Baugenehmigung, Nutzungsänderung und WEG-Unterlagen prüfen.Mehrere Gebäudeteile und eine Tiefgarage können zu hohen gemeinschaftlichen Kosten führen.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vor Gebot prüfen.Rechtliche Risiken
Die amtliche Bezeichnung lässt eine nichtwohnliche Zweckbestimmung erkennen.
Alle grundbuchlichen und baurechtlichen Nutzungsunterlagen abgleichen.Bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot müssen vor dem Termin geklärt werden.
Aktuelle Terminsunterlagen und Grundbuchstand prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges Gutachten konnte nicht inhaltlich ausgewertet werden.
- Rechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung ist ungeklärt.
- Aktueller baulicher Zustand, WEG-Rücklagen, Hausgeld und Sonderumlagen fehlen.
- Bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot sind vor dem Versteigerungstermin zu prüfen.
- Keine belastbaren Originalfotos für die Medienauswahl verfügbar.