Objektbeschreibung
Ca. 70 m² unausgebautes Teileigentum im Dachgeschoss des Gartenhauses, geeignet für Büro oder Atelier.
Lage
Die Heylstraße liegt in Berlin-Schöneberg mit dichter innerstädtischer Bebauung, guter ÖPNV-Anbindung und etabliertem Büro-, Atelier- und Dienstleistungsumfeld.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Käufer mit Bau- und Genehmigungskompetenz. Gebot strikt auf Basis einer geprüften Ausbaukalkulation und der rechtlichen Nutzbarkeit begrenzen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer Ist-Marktwert etwa 70.000 bis 125.000 EUR; wegen geringer Vergleichbarkeit niedrige Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Berlin-Friedenau, Ortsteil Schöneberg | 70 m² | 249.000 € | 3.557,14 €/m² | 1900 | Link |
| C | Martin-Luther-Straße 45, 10825 Berlin-Schöneberg | 52 m² | 350.000 € | 6.730,77 €/m² | 1902 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Schöneberg, 10829 Berlin | 60 m² | 720 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Schöneberg, 10829 Berlin | 70 m² | 945 € | 13,5 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Berlin-Schöneberg, 10827 | 107 m² | 2.354 € | 22 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Hohenstaufenstraße 9, 10781 Berlin-Schöneberg | 50 m² | 1.900 € | 38 €/m²/Monat | 2025 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardausbau etwa 150.000 bis 270.000 EUR; Worst-Case-Risiko bis etwa 600.000 EUR.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenausbau ist nicht fertiggestellt und kann erhebliche Kosten verursachen.
Bestandsaufnahme und mehrere Ausbauangebote einholen.Wohnnutzung ist derzeit nicht gesichert; Büro- oder Ateliernutzung ist der belastbare Ausgangspunkt.
Teilungserklärung und Bauakte vor Gebot prüfen.Die Dacheindeckung wird als neu beschrieben; Tragwerk, Anschlüsse und Kostenverteilung sind offen.
WEG-Unterlagen und Dachzustand prüfen.Das Gebäude steht offenbar unter Denkmalschutz bzw. Ensembleschutz.
Denkmalrechtliche Abstimmung vor Ausbauplanung durchführen.Rechtliche Risiken
Die rechtliche Nutzung als Wohnraum ist nicht gegeben.
Teilungserklärung und Genehmigungslage prüfen.Eine Dienstbarkeit kann Nutzung oder Wert beeinflussen.
Grundbuchauszug und vollständigen Eintragungstext prüfen.Hausgeld und Sonderumlagen sind ungeklärt.
WEG-Unterlagen vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Teilungserklärung, Grundbuchauszug und Wortlaut der Grunddienstbarkeit fehlen.
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen und WEG-Beschlüsse sind ungeklärt.
- Baugenehmigung, genehmigte Nutzungsart, Brandschutz und Genehmigungsfähigkeit des begonnenen Ausbaus sind zu prüfen.
- Die parserseitige Angabe 529.376 EUR Verkehrswert ist mit den amtlichen Quellen unvereinbar und wurde als Konflikt behandelt.
- Konkrete Innenflächen, Raumhöhe, Belichtung, Fenster, Heizung, Sanitär und Elektroausstattung sind nicht ausreichend bestätigt.
- Mehrere Mietvergleiche betreffen fertig ausgebaute oder deutlich besser sichtbare Gewerbeeinheiten; direkte Rohbauvergleiche bleiben insuffizient.