Objektbeschreibung
Teilunterkellertes Einfamilienhaus von etwa 1970 mit rund 119 m² Wohnfläche auf 965 m² Grundstück; Innenbesichtigung nicht möglich, Heizung außer Betrieb und erheblicher Instandhaltungsstau.
Lage
Westerau liegt im Kreis Stormarn. Das Grundstück grenzt laut Objektbeschreibung an einen Wald.
Investmentanalyse
Nur mit hohem Risikoabschlag und ausreichender Renovierungsreserve erwägen. Technische und baurechtliche Prüfungen vor Gebot sind entscheidend.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebotsvergleiche in Westerau und der näheren Region liegen überwiegend bei etwa 2.700 bis 3.100 EUR/m² für deutlich bessere oder besser dokumentierte Zustände. Der indikative As-is-Marktwert wird wegen der Risiken deutlich darunter angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Westerau | 117,6 m² | 320.000 € | 2.722 €/m² | 1964 | Link |
| A | Reinfeld (Holstein) | 120 m² | 349.900 € | 2.916 €/m² | 1979 | Link |
| B | Bad Oldesloe | 120 m² | 375.000 € | 3.125 €/m² | 1933 | Link |
| B | Bad Oldesloe | 110 m² | 345.000 € | 3.136 €/m² | 1979 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Westerau | 100 m² | 900 € | 9 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Eine Standardmodernisierung wird grob mit 125.000 bis 220.000 EUR angesetzt; bei verdeckten Schäden sind höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Gaszentralheizung funktioniert laut Objektbeschreibung nicht.
Heizungstechnische Prüfung und Ersatzangebot einholen.Der Balkon ist baurechtlich nicht genehmigt und an tragenden Balken beschädigt.
Bauamt und Tragwerksplaner einschalten; Rückbau oder Sanierung prüfen.Die Flachdachanbauten befinden sich laut Quelle in einem abgängigen Zustand.
Rückbau und Entsorgung durch Fachbetrieb anbieten lassen.Der Zustand ist wegen Instandhaltungsstau und fehlender Innenbesichtigung nur unvollständig bekannt.
Vor Gebot möglichst umfassend besichtigen und Fachgutachten beauftragen.Rechtliche Risiken
Für den Balkon liegt laut Objektbeschreibung keine Genehmigung vor.
Bauakte und mögliche Rückbaupflicht prüfen.Die Dachgeschosswohnung ist nicht vollständig rechtlich verifiziert.
Baugenehmigung und genehmigte Wohnfläche prüfen.Das Objekt konnte innen nicht besichtigt werden.
Zugang und Besichtigung vor dem Termin klären; Gebot nur mit Risikopuffer.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parserwert 529.376 EUR und Primärbeleg 283.000 EUR Verkehrswert.
- Keine Innenbesichtigung; verdeckte Schäden nicht ausschließbar.
- Genehmigungsstatus der Einliegerwohnung nicht belegt.
- Aktuelle Nutzung beziehungsweise Vermietung nicht verifiziert.
- Konkrete Mietvergleichsangebote für vergleichbare Häuser sind unzureichend.
- Wertgrenzenangabe 'gelten' ist nicht durch den eingesehenen Terminbeleg detailliert dokumentiert.