Objektbeschreibung
Freistehendes Zweifamilienhaus mit ca. 182 m² Wohnfläche, Garage und 582 m² Grundstück in steiler Hanglage.
Lage
Leinzell im Ostalbkreis; die konkrete Mikrolage ist durch die Hanglage und die Wohnstraße geprägt. Vergleichsangebote wurden überwiegend im nahen Mutlangen und in Schwäbisch Gmünd gefunden.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und nach Klärung von Besitzstatus, Grundbuchrechten, Feuchtigkeit und Heizungszustand empfehlenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktspanne wird auf etwa 430.000 bis 520.000 € geschätzt; die Vergleichbarkeit ist wegen unterschiedlicher Objektarten und Angebots- statt Transaktionspreisen mittel.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Mutlangen | 166 m² | 560.000 € | 3.373 €/m² | 1960 | Link |
| A | Mutlangen | 167 m² | 379.000 € | 2.269 €/m² | — | Link |
| A | Mutlangen | 163 m² | 398.000 € | 2.442 €/m² | 1980 | Link |
| B | Mutlangen | 175 m² | 420.000 € | 2.400 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Schwäbisch Gmünd | 105 m² | 950 € | 9,05 €/m²/Monat | 1972 | Link |
| B | Schwäbisch Gmünd | 77 m² | 1.050 € | 13,64 €/m²/Monat | 2023 | Link |
| B | Schwäbisch Gmünd-West | 60 m² | 720 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Schwäbisch Gmünd | 90 m² | 950 € | 10,56 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich sind 60.000 bis 135.000 € für eine standardmäßige technische und optische Aufarbeitung einzuplanen; bei verdeckten Feuchte- oder Hangproblemen deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Keller wurden Feuchtigkeitsgeruch und Schimmel im Sockelbereich festgestellt.
Feuchtemessung, Schimmelgutachten und Prüfung der Außenabdichtung veranlassen.An der Westfassade wurden Fogging beziehungsweise Schimmel sowie erforderliche Behandlung und Anstrich genannt.
Fassade und Dämmaufbau prüfen sowie Sanierungsangebote einholen.Die zentrale Gasheizung stammt aus dem Jahr 2002; eine Funktionsprüfung erfolgte nicht.
Heizung, GEG-Pflichten, Emissionen und Austauschkosten fachlich prüfen.Starke Hanglage, terrassierter Garten sowie nur geschotterte Zufahrt und Stellplätze erhöhen Instandhaltungs- und Kostenrisiken.
Stützmauern, Entwässerung, Terrassen und Zufahrt prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Die Unterlagen belegen nicht zuverlässig, ob eine oder beide Wohnungen bewohnt oder vermietet sind.
Mietverträge, Besitzlage und Räumungsrisiko vor Gebotsabgabe klären.Der Primärbeleg nennt 496.500 €, der Parser jedoch 529.376 €.
Wert anhand des Original-Gerichtsdokuments und der Gerichtsakte verifizieren.10 % Sicherheit sind erforderlich; Barzahlung ist ausgeschlossen und Bietvollmachten müssen öffentlich beglaubigt sein.
Überweisung und Buchungsbestätigung fristgerecht organisieren; Grundbuchrechte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Actual occupancy, tenancy agreements and possession status are unresolved.
- Exact number of rooms and usable area are unresolved.
- Energy certificate and independent technical testing were unavailable.
- Land-register encumbrances and priority rights were not reviewed.
- Official value conflict: €496,500 in primary auction evidence versus €529,376 in parser input.
- Rental comparables are mainly from nearby Schwäbisch Gmünd because sufficient Leinzell listings were not available.