Objektbeschreibung
Zweigeschossiges, ursprünglich 1897 errichtetes Einfamilienhaus mit 278 m² Wohnfläche, An-/Umbau 1963/1964, nicht ausgebautem Dachgeschoss und Anbau.
Lage
Altenessen bietet urbane Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung, liegt jedoch im nördlichen Essener Stadtgebiet mit geringerer Preisposition als südliche Essener Wohnlagen.
Investmentanalyse
HIGH_RISK. Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und nach Klärung von Innenzustand, Besitz, Grundbuch und Erschließung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Vergleichsangebote in Altenessen liegen grob zwischen etwa 1.900 und 2.700 EUR/m², sind jedoch kleiner oder technisch besser. Die belastbare Marktspanne des Analyseobjekts bleibt daher breit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Altenessen-Nord, Essen 45329 | 168 m² | 459.000 € | 2.732,14 €/m² | — | Link |
| A | Altenessen-Nord, Essen 45329 | 140 m² | 345.000 € | 2.464,29 €/m² | 1900 | Link |
| B | Altenessen, Essen 45329 | 225 m² | 430.000 € | 1.911,11 €/m² | 1938 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Altenessen-Nord, Essen 45329 | 141 m² | 1.600 € | 11,35 €/m²/Monat | 2013 | Link |
| B | Altenessen-Süd, Essen 45356 | 133 m² | 2.150 € | 16,17 €/m²/Monat | 2013 | Link |
| C | Karnap/Altenessen, Essen 45329 | 150 m² | 2.800 € | 18,67 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Mangels Innenbesichtigung ist von einem hohen und möglicherweise umfassenden Sanierungsrisiko auszugehen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der technische Zustand des Hauses konnte innen nicht geprüft werden.
Innenbesichtigung und technische Due-Diligence vor Gebot durchführen.Zusätzliche Nutz- oder Wohnfläche ist nicht ohne weitere Planung und Investition verfügbar.
Dach und Tragwerk fachtechnisch prüfen.Flachdächer und Anschlüsse sind regelmäßig schadensanfällig.
Abdichtung und Anschlussdetails prüfen.Zufahrt und Versorgung hängen von einem fremden Grundstück und einem Notwegerecht ab.
Grundbuchliche Rechte und praktische Erschließung vor Gebot prüfen.Rechtliche Risiken
Wegerecht und mögliche weitere Belastungen sind vor Gebot zu klären.
Aktuellen Grundbuchauszug einschließlich Abteilungen II und III prüfen.Es ist unklar, ob das Objekt leer steht, selbst genutzt oder vermietet ist.
Besitz- und Nutzungsverhältnisse vor Gebot klären.Verkehrswert und Uhrzeit sind in Parserdaten widersprüchlich.
Unmittelbar vor dem Termin die Originalbekanntmachung des Amtsgerichts prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Gutachtenauswertung einschließlich Grundriss-, Bauteil- und Kostenpositionen nicht verifiziert.
- Tatsächliche Grundstücksgröße und Flurstücksnummer müssen aus dem Grundbuch beziehungsweise Gutachten bestätigt werden.
- Belegung, Mietverhältnisse und Besitzlage unbekannt.
- Aktueller Grundbuchrang, bestehenbleibende Rechte und Belastungen nicht abschließend geprüft.
- Konkrete Mietvergleichsdaten für sehr große, ältere Einfamilienhäuser in 45329 sind unzureichend.
- Parserkonflikt beim offiziellen Verkehrswert und bei der Uhrzeit muss anhand der Originalbekanntmachung geklärt werden.