Objektbeschreibung
Freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 227 m² Wohnfläche auf 1.338 m² Grundstück; leerstehend, aber mit defekter Heizung und Modernisierungsbedarf.
Lage
Vielbrunn ist ein ländlich geprägter Stadtteil von Michelstadt im Odenwald. Die Marktliquidität für große Einfamilienhäuser ist begrenzt.
Investmentanalyse
Nur nach Innenbesichtigung, technischer Prüfung und Klärung der Dienstbarkeit bieten. Der wirtschaftliche Spielraum wird durch Heizung, Renovierung und ländliche Marktliquidität begrenzt.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer As-is-Marktwert 290.000–390.000 EUR, Basisschätzung 335.000 EUR. Die Vergleichsdatenlage ist mittelmäßig.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Michelstadt-Vielbrunn | 100 m² | 175.000 € | 1.750 €/m² | 1865 | Link |
| A | Michelstadt-Vielbrunn | 470,4 m² | 599.000 € | 1.273 €/m² | — | Link |
| B | Michelstadt-Vielbrunn, Kimbacher Straße 22 | 335 m² | 380.000 € | 1.134 €/m² | — | Link |
| B | Michelstadt-Vielbrunn | — | — | 1.914 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Michelstadt-Vielbrunn | 56 m² | 430 € | 7,68 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Michelstadt | 79,5 m² | 650 € | 8,18 €/m²/Monat | 1966 | Link |
| B | Michelstadt-Vielbrunn | — | — | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario 85.000–175.000 EUR; bei umfangreicher energetischer oder baulicher Sanierung deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Heizung ist laut Gutachten defekt und seit etwa zwei Jahren nicht in Betrieb.
Fachtechnische Prüfung und verbindliches Ersatzangebot einholen.Das Gebäude ist nicht vollständig fertiggestellt bzw. modernisiert.
Innenbesichtigung und Sachverständigenprüfung durchführen.Hanglage und ausgebaut wirkendes Untergeschoss erfordern eine Feuchte- und Abdichtungsprüfung.
Keller, Außenabdichtung und Entwässerung fachgerecht prüfen.Rechtliche Risiken
In Abteilung II ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit genannt.
Inhalt, Rang und Fortbestand der Dienstbarkeit vor Gebot prüfen.Für den ersten Termin sind die gesetzlichen Wertgrenzen zu berücksichtigen.
Amtliche Bekanntmachung kurz vor dem Termin erneut prüfen.Untergeschossnutzung und Anbau müssen baurechtlich abgeglichen werden.
Baugenehmigungen und genehmigte Wohnflächen einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht den amtlichen/sekundären Angaben von 345.000 EUR; amtliche Quelle bevorzugt.
- Parser-Auktionszeit 07:00 widerspricht der amtlichen Terminzeit 09:00; 09:00 wurde verwendet.
- Genaue Zimmerzahl, Nutzfläche, Heizungsart und Renovierungsjahre nicht ausreichend belegt.
- Inhalt und Fortbestand der Dienstbarkeit in Abteilung II ungeklärt.
- Innenzustand, Feuchte, Dach, Fassade, Fenster, Elektro- und Sanitärinstallation nicht abschließend verifiziert.
- Konkrete Hausmietangebote in Vielbrunn waren unzureichend; Mietwert daher geringe Konfidenz.