Objektbeschreibung
Unterkellertes Wohnhaus mit ca. 194 m² Wohnfläche auf ca. 248 m² Grundstück; Baujahr ca. 1925, technischer Zustand mit mehreren erheblichen Unsicherheiten.
Lage
Rheine ist ein etablierter Wohnstandort im Münsterland. Die Marktangebote zeigen eine breite Preisspanne abhängig von Ortsteil, Grundstück, Modernisierungsgrad und Objektart.
Investmentanalyse
Hohe Risiken und unklare Belegung sprechen gegen ein aggressives Gebot. Interessant nur bei ausreichendem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Grundbuch, Bauakte, Gutachten und Besichtigung.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Rheine zeigen für Häuser grob etwa 1.300 bis über 3.000 EUR/m², wobei modernisierte Objekte deutlich höher liegen. Der belastbare As-is-Wert wird grob bei 280.000 bis 395.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Rheine, 48429 | 179,8 m² | 229.000 € | 1.274 €/m² | — | Link |
| A | Rheine, 48429 | 186 m² | 290.000 € | 1.559 €/m² | 1973 | Link |
| C | Rheine-Innenstadt, 48429 | 214 m² | 650.000 € | 3.037 €/m² | — | Link |
| B | Rheine, 48429 | 150 m² | 359.000 € | 2.393 €/m² | — | Link |
| B | Rheine, 48429 | 132,5 m² | 249.000 € | 1.879 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Rheine-Wadelheim, 48432 | 130 m² | 1.650 € | 12,69 €/m²/Monat | 2002 | Link |
| B | Rheine-Eschendorf, 48429 | 93 m² | 1.190 € | 12,8 €/m²/Monat | 1930 | Link |
| A | Rheine, 48429 | 134 m² | 1.270 € | 9,48 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine belastbare Kalkulation sollte mindestens ein mittleres Sanierungsbudget von etwa 85.000 bis 170.000 EUR vorgehalten werden; bei Dach-, Feuchte-, Elektro- oder Tragwerksproblemen sind höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Teilweise Feuchtigkeit an Außenwänden des Kellergeschosses.
Feuchteursache und Abdichtung fachtechnisch prüfen.Die Balkonanlage ist teilweise marode und weist fehlende Brüstungselemente auf.
Sofortige Sicherung und statische Prüfung veranlassen.Teilweise defekte Steckdosen; Gesamtzustand der Installation ungeklärt.
Elektroprüfung und Kostenschätzung durchführen lassen.Feuchtigkeit wurde im Abstellraum und an der Küchendecke beschrieben.
Dach- und Leitungsursachen durch Fachbetrieb untersuchen.Gas-Zentralheizung vorhanden; Alter und Austauschbedarf sind ungeklärt.
Heizungsunterlagen und Austauschpflicht prüfen.Rechtliche Risiken
Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft.
Bestehenbleibende Rechte und Verfahrensfolgen beim Gericht prüfen.Miet- und Nutzungsverhältnisse sind nicht belastbar dokumentiert.
Mietverträge, Bewohner und Besitzübergang vor Gebot klären.Zwei Wohneinheiten und Dachgeschossausbau sind genehmigungsrechtlich zu prüfen.
Bauakte und Genehmigungen beim Bauamt einsehen.Bestehenbleibende Rechte und Belastungen sind nicht bekannt.
Grundbuchauszug und geringstes Gebot vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt beim Verkehrswert: 300.000 EUR in den konsistenten Quellen gegenüber 529.376 EUR im Parserfeld.
- Parserzeit 07:00 widerspricht dem amtlich konsistenten Termin 09:00; 09:00 verwendet.
- Aktuelle Belegung, Mietverträge und Besitzübergang unbekannt.
- Genehmigung der Zweifamilienhausnutzung und des Dachgeschossausbaus ungeklärt.
- Grundbuchbelastungen, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte nicht ausgewertet.
- Flurstücksnummer, Zimmerzahl, Nutzfläche, Stellplätze und genaue Raumaufteilung fehlen.
- Konkrete Vergleichsangebote sind überwiegend Angebotspreise und nicht vollständig zustandsidentisch.