Objektbeschreibung
Freistehendes, unterkellertes Wohnhaus mit drei Einheiten, 307,63 m² Wohnfläche, 539 m² Grundstück und separater Doppelgarage.
Lage
Mühlbach ist ein Stadtteil von Bad Neustadt an der Saale im Landkreis Rhön-Grabfeld. Das Objekt liegt in einer etablierten Wohnlage mit grundsätzlich regionaler Vermietbarkeit.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie mietrechtlicher Prüfung erwägen. Hohe Sanierungs- und Ausführungsrisiken sprechen gegen ein aggressives Gebot.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Vergleichsangebote zeigen eine breite Spanne. Wegen des unfertigen Innenausbaus und der begrenzten Vergleichbarkeit wird der aktuelle Marktwert grob mit 430.000 bis 575.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Mühlbach, Bad Neustadt an der Saale | 400 m² | 690.000 € | 1.725 €/m² | — | Link |
| C | Bad Neustadt an der Saale | 150 m² | 489.000 € | 3.260 €/m² | 1964 | Link |
| C | Strahlungen, Landkreis Rhön-Grabfeld | 164 m² | 240.000 € | 1.463 €/m² | 1971 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Mühlbach, Bad Neustadt an der Saale | 156 m² | 1.350 € | 8,65 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Bad Neustadt an der Saale | 59,08 m² | 473 € | 8,01 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens Standardmodernisierung; für vollständige Vermietbarkeit werden grob 170.000 bis 330.000 EUR angesetzt, bei verdeckten Schäden auch deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Ein nördlicher Bereich des Erdgeschosses befindet sich in rohbauähnlichem Zustand.
Innenbesichtigung und Kostenangebot mehrerer Fachbetriebe einholen.Im südlichen EG-Bereich bestehen erhebliche Verschleiß- und Erneuerungsmerkmale.
Bauteilprüfung und belastbare Sanierungskosten ermitteln.An der Garage wurden Feuchtigkeitsmerkmale, Putzschäden und Flecken an der Deckenuntersicht festgestellt.
Dach- und Bauwerksabdichtung durch Fachbetrieb prüfen lassen.Die Heizungsanlage und der Öltank stammen im Wesentlichen aus dem Baujahr 1975.
Heizung, Tank und energetische Pflichten fachlich prüfen.Rechtliche Risiken
Das Objekt ist teilweise vermietet, die Vertrags- und Besitzlage ist jedoch ungeklärt.
Mietverträge, Rückstände und Besitzrechte vor Gebotsabgabe prüfen.Das Nebengebäude ist teilweise einem weiteren Flurstück zugeordnet.
Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnis prüfen.Verkehrswert und Uhrzeit sind in den gelieferten Parserdaten teilweise widersprüchlich.
Aktuelle amtliche Bekanntmachung unmittelbar vor dem Termin kontrollieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges Verkehrswertgutachten nicht verfügbar.
- Aktuelle Mietverträge, Nettokaltmieten und Mietrückstände unbekannt.
- Innenbesichtigung und abschließende technische Zustandsprüfung fehlen.
- Nutzfläche, Zimmerzahl und genaue Bauteil-/Ausstattungsdaten nicht verifiziert.
- Widerspruch zwischen Parserwert 529.376 EUR und den Quellenangaben 545.000 EUR.
- Widerspruch zwischen Parserzeit 07:00 Uhr und amtlicher Terminzeit 09:00 Uhr.
- Flurstücks- und mögliche Überbauungssituation des Garagengebäudes prüfen.