Objektbeschreibung
Vermietetes Wohn-/Geschäftshaus mit Ladenlokal und drei Wohnungen in zentraler Kölner Innenstadtlage.
Lage
Sehr zentrale Altstadt-Nord-Lage nahe Dom, Hauptbahnhof, Hohe Straße und kulturellen Einrichtungen.
Investmentanalyse
Interessant für erfahrene Bestandshalter, aber nur mit vollständiger Prüfung von Bauzustand, Mietverträgen, Denkmalschutz und bestehenbleibenden Rechten.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative Marktspanne as-is: 1,20 bis 1,50 Mio. EUR, mittlere Sicherheit; unabhängige Vergleichsangebote wurden berücksichtigt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Köln-Altstadt-Nord, 50667 | 122 m² | 960.000 € | 2.981 €/m² | 1955 | Link |
| A | Köln-Altstadt-Nord, 50667 | — | 2.249.000 € | 4.516 €/m² | 1962 | Link |
| B | Köln-Altstadt-Nord, 50667 | — | 375.000 € | 4.167 €/m² | 1976 | Link |
| B | Köln-Altstadt-Nord, 50668 | 117 m² | 580.000 € | 4.957 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Komödienstraße, 50667 Köln | 142 m² | 2.710 € | 19,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Köln-Altstadt-Nord, 50667 | 100 m² | 1.600 € | 16 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Köln-Altstadt-Nord, 50667 | 50 m² | 1.050 € | 21 €/m²/Monat | 1952 | Link |
| B | Köln-Altstadt-Nord, 50668 | 100 m² | 2.200 € | 22 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Köln-Altstadt-Nord, 50667 | — | 4.039 € | 35 €/m²/Monat | 1955 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens standardmäßiger Prüf- und Erhaltungsbedarf; Kostenbandbreiten bleiben wegen fehlender Innenbesichtigung unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude steht unter Denkmalschutz; Sanierungen an Fassade, Fenstern und Grundriss können deutlich teurer und genehmigungspflichtig sein.
Bauakte, Denkmalschutzauflagen und Modernisierungsnachweise prüfen.Alter und Umfang der technischen Anlagen sind nicht ausreichend dokumentiert.
Technische Zustandsprüfung mit Fachplanern durchführen.Gewerbe und Wohnen in einem kleinen Denkmalgebäude können zusätzliche Brandschutz-, Schall- und Genehmigungsanforderungen auslösen.
Nutzungszulässigkeit und technische Trennung der Einheiten prüfen.Rechtliche Risiken
Die Vermietung ist belegt, aber Vertragslaufzeiten, Rückstände und Sonderrechte sind ungeklärt.
Vollständige Mietunterlagen und Mieterkonten prüfen.Der Denkmalstatus kann Nutzung, Umbau und Instandsetzung erheblich begrenzen.
Denkmalschutz- und Bauakten vor Gebot prüfen.Bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot müssen unmittelbar aus Bekanntmachung und Terminprotokoll geprüft werden.
Versteigerungsbedingungen und Grundbuchbelastungen vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parserwert 529.376 EUR und den übereinstimmenden amtlichen/Quellwerten 1.310.000 EUR.
- AuctionAttempt ist nicht belegt.
- Auktionszeit 08:00 im Parserfeld widerspricht dem Termin 10:00; 10:00 wurde als maßgeblich übernommen.
- Vollständige Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen und Indexierungen nicht verifiziert.
- Bestehenbleibende Rechte, geringstes Gebot und genaue Grundbuchbelastungen nicht extrahiert.
- Innenbesichtigung und vollständige technische Zustandsprüfung fehlen.
- Keine belastbare Detailzuordnung der Originalfotos zu bestimmten Mängeln.