Objektbeschreibung
99,58 m² große Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines alten Mehrfamilienhauses; Innenbesichtigung nicht erfolgt, erheblicher Modernisierungsstau.
Lage
Die Wohnung liegt in Hagen-Mittelstadt, 58095, in zentraler innerstädtischer Lage. Vergleichsangebote zeigen grundsätzlich Nachfrage für sanierte Wohnungen, aber eine große Zustandsdifferenz zum Objekt.
Investmentanalyse
HIGH_RISK. Nur mit großer Sicherheitsmarge und nach Klärung der offenen Rechts- und Baufragen erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote im Raum 58095 liegen für gepflegte oder sanierte Wohnungen überwiegend bei etwa 1.200 bis 2.500 EUR/m². Für das Objekt wird wegen Zustand und Unsicherheit ein Ist-Marktwert von etwa 65.000 bis 115.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hagen, 58095, Hochschulviertel | 95 m² | 239.000 € | 2.516 €/m² | 1968 | Link |
| A | Mittelstadt, Hagen, 58095 | 97 m² | 239.000 € | 2.464 €/m² | — | Link |
| B | Mittelstadt, Hagen, 58095 | 73 m² | 89.000 € | 1.219 €/m² | 1959 | Link |
| A | Mittelstadt, Hagen, 58095 | 72,55 m² | 179.500 € | 2.474 €/m² | 1984 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hochschulviertel, Hagen, 58095 | 93 m² | 800 € | 8,6 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Mittelstadt, Hagen, 58095 | 90 m² | 665 € | 7,39 €/m²/Monat | 1959 | Link |
| B | Hagen, 58095 | 94,9 m² | 577 € | 6,08 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hagen-Wehringhausen, 58089 | 90 m² | 550 € | 6,11 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Realistisch sollte mindestens ein Standardbudget von etwa 60.000 bis 115.000 EUR eingeplant werden; bei schwerwiegenden verdeckten Mängeln sind höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Wohnungszustand konnte innen nicht besichtigt werden; das Gutachten nennt einen unterdurchschnittlichen Zustand und erheblichen Renovierungsbedarf.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe durchführen.Für das Grundstück besteht ein Eintrag im Altlastenverdachtsflächenkataster; ein gesondertes Gutachten wurde nicht erstellt.
Katasterauszug und historische Grundstücksnutzung prüfen.Das Gebäude stammt ursprünglich aus 1897 und wurde teilweise 1953/1962 wiederaufgebaut.
Bauunterlagen, WEG-Protokolle und technische Anlagen prüfen.Rechtliche Risiken
Mietverhältnis und tatsächliche Nutzung sind nicht belegt.
Miet- und Besitzstatus beim Gericht sowie anhand der Unterlagen klären.Die Angaben zu den 5/10- und 7/10-Grenzen sind widersprüchlich.
Aktuelle gerichtliche Terminsbestimmung und den Versteigerungsversuch bestätigen.Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen sind nicht bekannt.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vor Gebot prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und Quellenwert 45.500 EUR.
- Innenbesichtigung und genaue Bausubstanz nicht verifiziert.
- Belegung, Mietvertrag und Räumungsrisiko unbekannt.
- Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und WEG-Rückstände unbekannt.
- Wertgrenzen und exakter Versteigerungsversuch nicht sicher belegt.
- Altlastenverdacht nicht durch gesondertes Gutachten geklärt.
- Kein belastbarer objektspezifischer Grundstücksanteil oder Stellplatzwert.