Objektbeschreibung
117,35 m² große Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses von 1965 mit Balkon/Loggia und Kellerraum.
Lage
Die Adresse liegt in Wuppertal-Elberfeld. Die Lage ist urban und verkehrsnah; mögliche Straßenlärm- und Liquiditätsabschläge sollten vor Ort geprüft werden.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot sollte nur nach Prüfung von Gutachten, Innenzustand, Mietstatus, WEG-Unterlagen und Grundbuchrechten abgegeben werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Elberfeld liegen überwiegend deutlich höher, betreffen jedoch bessere Zustände oder höherwertige Lagen. Der indikative objektspezifische Marktwert wird wegen der Risiken nur mit niedriger Sicherheit auf 155.000 bis 255.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Elberfeld, Briller Viertel | 165,1 m² | 485.000 € | 2.938 €/m² | 1902 | Link |
| C | Elberfeld, Wuppertal | 86,52 m² | 299.000 € | 3.456 €/m² | — | Link |
| B | Elberfeld, Briller Viertel | 145,54 m² | 395.000 € | 2.714 €/m² | 1910 | Link |
| C | Elberfeld | — | — | 2.236 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Elberfeld, Wuppertal 42107 | 111 m² | 1.000 € | 9,01 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Froweinstraße 16, Elberfeld | 120 m² | 1.600 € | 13,33 €/m²/Monat | 1954 | Link |
| B | Arrenberger Straße 51, Elberfeld-West | 118,28 m² | 989 € | 8,36 €/m²/Monat | 1958 | Link |
| C | Elberfeld, Wuppertal 42107 | 115 m² | 1.400 € | 12,17 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Elberfeld, Wuppertal 42105 | 72 m² | 600 € | 8,33 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine belastbare Kalkulation ist ein breiter Kostenkorridor erforderlich. Ein Standardszenario von etwa 55.000 bis 115.000 EUR erscheint plausibel, kann bei verdeckten Mängeln aber deutlich überschritten werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Zustand der Wohnung konnte innen nicht geprüft werden; erhebliche verdeckte Kosten sind möglich.
Innenbesichtigung und Fachprüfung vor Gebot durchführen.Das Gemeinschaftseigentum weist laut Fallmaterial einen beanspruchten Zustand auf; Sonderumlagen sind möglich.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vollständig prüfen.Die technische Gebäudeausstattung, insbesondere der Aufzug, kann reparaturbedürftig sein.
Wartungs- und Reparaturunterlagen einsehen.Straßenlärm kann Wohnqualität, Vermietbarkeit und Wiederverkauf beeinträchtigen.
Vor-Ort-Prüfung zu Hauptverkehrszeiten durchführen.Rechtliche Risiken
Eine Nutzung ist wahrscheinlich, aber Vertrag, Miete und Besitzrechte sind ungeklärt.
Mietunterlagen und tatsächliche Belegung prüfen.Rückstände oder beschlossene Sonderumlagen sind vor Gebot nicht ausreichend geklärt.
WEG-Abrechnungen und Beschlüsse einsehen.Verbund mit einem weiteren Verfahren und mögliche bestehenbleibende Rechte erfordern Prüfung.
Grundbuch und Versteigerungsbedingungen beim Gericht prüfen.Ein Parserfeld nennt 529.376 EUR, die amtlichen Fallquellen jedoch 121.000 EUR.
Aktuelle amtliche Unterlagen unmittelbar vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser-Konflikt beim Verkehrswert: 529.376 EUR versus 121.000 EUR in den amtlichen Fallquellen.
- Innenzustand nicht besichtigt.
- Mietvertrag, tatsächliche Belegung und aktuelle Nettokaltmiete unbekannt.
- WEG-Rücklage, Rückstände, Sonderumlagen und Beschlusssammlung nicht vollständig ausgewertet.
- Konkrete Renovierungsjahre und Ausstattungsstandard unbekannt.
- Aktueller Grundbuchstand und bestehenbleibende Rechte müssen vor dem Termin bestätigt werden.