Objektbeschreibung
Verbunden versteigerte WEG-Einheiten mit 112 m² Dachgeschosswohnung, Garage, Stellplatz und ca. 196 m² Lagerflächen.
Lage
Das Objekt liegt in Gütersloh, Ortsteilbereich 33335, an Friedrichsdorfer Straße/Auerhahnstraße. Eine detaillierte Mikrolagenbewertung wurde nicht vorgenommen.
Investmentanalyse
Nur für sehr risikotolerante Käufer mit Bau-, Genehmigungs- und Sanierungsexpertise. Gebote sollten wegen der Unsicherheiten strikt begrenzt werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktindikation liegt trotz geringer Vergleichsdichte bei etwa 165.000 bis 280.000 EUR as-is. Der Wert ist wegen der kombinierten Wohn-/Lagerstruktur und des schlechten Zustands nur niedrig belastbar.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gütersloh-Kattenstroth, 33330 | 78 m² | 208.000 € | 2.667 €/m² | 1978 | Link |
| B | Gütersloh-Kattenstroth, 33330 | 78 m² | 202.000 € | 2.590 €/m² | 1978 | Link |
| C | Gütersloh, mehrere Stadtteile | 76,05 m² | 218.000 € | 2.867 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gütersloh, 33330 | 82 m² | 700 € | 8,54 €/m²/Monat | 1967 | Link |
| C | Gütersloh, mehrere Stadtteile | 80 m² | 800 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich umfangreiche bis vollständige Sanierung. Für Innenwand, Feuchte, Schimmel, Elektro, Ausbau und Genehmigungsfragen ist ein hoher sechsstelliger Kostenrahmen möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Eine Innenwand ist laut Beschreibung stark instabil; Tragfähigkeit und Sanierungsumfang sind ungeklärt.
Statische Prüfung und Bauteilöffnung vor Gebotsabgabe.Wassereintritt und Schimmelbefall können die Wohnung, Konstruktion und Ausbaugewerke betreffen.
Feuchte- und Schimmelgutachten einschließlich Ursachenanalyse.Durch abgefallenen Putz liegen Elektrokabel teilweise frei; Unfall- und Brandrisiko möglich.
Elektrofachbetrieb mit Prüfung und Sicherung beauftragen.Mindestens eine Lagerfläche ist nicht genehmigt zu Wohnzwecken umgebaut oder befindet sich im Rohbau.
Baugenehmigung, Nutzungsänderung und Rückbaupflichten prüfen.Rechtliche Risiken
Die Wohnnutzung einer Lagerfläche ist rechtlich nicht abgesichert.
Bauakte und Nutzungsänderung vor Gebot prüfen.Nicht geklärt ist, welche Schäden dem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vollständig prüfen.Der tatsächliche Zustand sowie eine mögliche Vermietung oder Besitzüberlassung konnten nicht verifiziert werden.
Besitz- und Mietverhältnisse sowie Räumungsrisiko klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen parser officialVerkehrswert 529.376 EUR und primär belegtem Verkehrswert 206.000 EUR.
- Keine Innenbesichtigung und kein vollständiges Gutachten verfügbar.
- Miet-/Besitzstatus unbekannt.
- Genehmigungsstatus der Lagerflächen und mögliche Nutzungsänderung ungeklärt.
- WEG-Unterlagen, Hausgeld, Rücklagen und Beschlusslage fehlen.
- Schadensursachen und tatsächlicher Umfang von Statik-, Feuchte- und Schimmelschäden ungeklärt.