Objektbeschreibung
Dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Büroanbau, Garage und mehreren Flurstücken; teilweise baufällig und mit baurechtlich unklaren Anbauten.
Lage
Das Objekt liegt in Viersen-Rahser beziehungsweise im Bereich Rahserfeld; die Innenstadt von Viersen ist laut veröffentlichter Objektinformation etwa einen Kilometer entfernt.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Sanierer oder Entwickler mit hoher Risikotoleranz. Vor Gebot sind Bauakte, Tragwerk, Flächen, Belegung und Grundstücksrechte zu verifizieren.
Unabhängige Markteinschätzung
Mangels Flächen und wegen des schlechten Zustands ist die unabhängige As-Is-Marktspanne nur grob mit 220.000 bis 390.000 EUR anzusetzen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Viersen-Zentrum | 351,61 m² | 990.000 € | 2.816 €/m² | 1950 | Link |
| B | Viersen-Dülken | 366 m² | 750.000 € | 2.049 €/m² | — | Link |
| B | Viersen-Dülken | 206 m² | 380.000 € | 1.845 €/m² | — | Link |
| B | Viersen-Dülken | 160 m² | 370.000 € | 2.313 €/m² | — | Link |
| C | Kreis Viersen | 250 m² | 319.000 € | 1.276 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Viersen-Rahser, Notburgastraße 9 | 60 m² | 430 € | 7,17 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Viersen-Dülken | 75,2 m² | 895 € | 11,9 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Realistisch ist ein umfassendes Sanierungsszenario; die Kostenspanne ist wegen fehlender Gutachtendaten sehr unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude ist kernsanierungsbedürftig und teilweise baufällig.
Tragwerks-, Feuchte- und Schadstoffprüfung durchführen.Nicht alle Anbauten sind vollständig genehmigt oder angenommen.
Bauakte und Bestandsschutz vor Gebot prüfen.Die schrittweise gewachsene Bebauung kann erhebliche Schnittstellen- und Brandschutzrisiken enthalten.
Bauteilöffnungen sowie Leitungs- und Brandschutzprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Teile der Bebauung sind möglicherweise baurechtlich nicht vollständig abgesichert.
Bauakte und Nutzungsrechte vor Gebot prüfen.Die wirtschaftliche Einheit aus mehreren Flurstücken muss grundbuchlich und erschließungsrechtlich geprüft werden.
Grundbuch, Dienstbarkeiten und Erschließung prüfen.Es ist nicht bekannt, ob Wohn- oder Gewerbeeinheiten vermietet, genutzt oder leerstehend sind.
Belegung und Vertragsverhältnisse vor Gebot feststellen.Vor dem Gebot verifizieren
- Wohn-, Nutz- und Grundstücksflächen fehlen.
- Baujahr, Innenzustand, Energiezustand und Belegung fehlen.
- Gutachten ist öffentlich nicht verfügbar.
- Baurechtliche Genehmigungen der Anbauten müssen geprüft werden.
- Verkehrswertkonflikt: Parser 529.376 EUR gegenüber Primärquellen 439.000 EUR.
- Wertgrenzenangabe ist widersprüchlich; aktuelle Terminsbestimmung und Gericht müssen geprüft werden.
- Konkrete Gewerbemietvergleiche sind unzureichend.
- Keine belastbare Bestimmung des ersten oder wiederholten Versteigerungstermins möglich.