Objektbeschreibung
Ca. 55 m² große, vermietete Dachgeschosswohnung in einem Laubengang-Mehrfamilienhaus von 1959 mit Kellerraum.
Lage
Zentrale Wormser Innenstadtlage mit innerstädtischer Infrastruktur. Eine konkrete Mikrolagebewertung über die bereitgestellten Unterlagen hinaus wurde nicht vorgenommen.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt mit möglichem Preisvorteil nur bei konservativem Gebot und vollständiger Prüfung von Mietvertrag, WEG-Unterlagen, Verkehrswert und Sanierungsbedarf.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche deuten auf einen as-is-Marktwert von etwa 105.000 bis 135.000 EUR hin.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Stadtzentrum Worms, 67547 | 55 m² | 119.000 € | 2.164 €/m² | 1900 | Link |
| B | Innenstadt Worms, 67547 | 71,2 m² | 180.000 € | 2.528 €/m² | 1960 | Link |
| B | Innenstadt Worms, 67547 | 72 m² | 159.900 € | 2.221 €/m² | — | Link |
| C | Innenstadt Worms, 67547 | 63 m² | 247.000 € | 3.921 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Innenstadt Nord, Worms, 67547 | 70 m² | 650 € | 9,29 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Innenstadt Süd, Worms, 67547 | 70,33 m² | 730 € | 10,38 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Innenstadt West, Worms, 67549 | 55 m² | 680 € | 12,36 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Innenstadt Worms, 67547 | 49,1 m² | 636 € | 12,95 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für die Wohnung und anteilige Gemeinschaftsmaßnahmen ist ein erheblicher, nur teilweise quantifizierbarer Kostenrahmen zu berücksichtigen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Leichte Schimmelbildung wurde festgestellt; die Ursache ist nicht abschließend bewiesen.
Feuchte- und Bauteilprüfung vor Gebot.Heizung, Wasser-/Abwasserleitungen und Dämmung können zu Sonderumlagen führen.
WEG-Unterlagen und Rücklagen vor Gebot prüfen.Das Hinterhausdach kann eine erhebliche Gemeinschaftsmaßnahme darstellen.
Kostenanteil und Beschlusslage der WEG prüfen.Rechtliche Risiken
Mietvertrag und tatsächliche Mietzahlung sind nicht bekannt.
Vollständige Mietunterlagen vor Gebot einsehen.Zwei erheblich abweichende Verkehrswerte wurden übermittelt.
Amtlichen Wert vor Gebotsabgabe verifizieren.Die 5/10- und 7/10-Grenzen sind laut Parser nicht entfallen.
Amtliche Bekanntmachung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Amtlichen Verkehrswert verifizieren: 529.376 EUR versus 89.500 EUR.
- Auktionszeit verifizieren: 10:00 Uhr versus abweichendes Parserfeld 08:00 Uhr.
- Aktuelle Nettokaltmiete, Mietvertrag, Kaution und Mietrückstände fehlen.
- Hausgeld, Rücklage, Wirtschaftsplan und WEG-Beschlusssammlung fehlen.
- Zimmerzahl, genaue Raumaufteilung und Modernisierungsjahre sind nicht vollständig belegt.
- Schimmelursache und Kosten der Dämmungs-/Deckenmaßnahme sind nicht abschließend geklärt.
- Kostenanteil und Zeitplan der Flachdachsanierung des Hinterhauses sind unbekannt.