Objektbeschreibung
Mehrere Wohngebäude auf 1.033 m² Grundstück mit erheblichem Sanierungs- und Genehmigungsrisiko.
Lage
Boisheim ist ein kleiner, ländlich geprägter Viersener Ortsteil mit regionaler Verkehrsanbindung. Die konkrete Lage an einer stark befahrenen Straße mindert die Wohnqualität.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei sehr konservativem Gebot, eigener technischer Prüfung und gesicherter baurechtlicher Perspektive vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige regionale Angebote stützen für ein saniertes beziehungsweise besser nutzbares Objekt höhere Werte; der konkrete Sanierungs- und Rechtsabschlag ist jedoch erheblich.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Nettetal-Lobberich | 146 m² | 455.000 € | 3.116 €/m² | 1954 | Link |
| A | Nettetal-Lobberich | 170,75 m² | 389.000 € | 2.278 €/m² | — | Link |
| A | Nettetal-Lobberich/Breyell | 178,8 m² | 399.000 € | 2.232 €/m² | — | Link |
| B | Viersen-Dülken | 108 m² | 149.000 € | 1.380 €/m² | 1898 | Link |
| B | Viersen-Boisheim/Dülken | 194 m² | 275.000 € | 1.418 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Viersen-Dülken | 94 m² | 950 € | 10,11 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Viersen-Dülken | 61,6 m² | 705 € | 11,45 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Nettetal-Lobberich | 83 m² | 750 € | 9,04 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Mindestens rund 75.000 EUR wurden veröffentlicht; realistisch ist wegen Heizung, Dach, Innenausbau und Genehmigungsthemen ein deutlich höheres Budget.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die vorhandene Gas-Zentralheizung ist defekt und nicht reparabel.
Austauschumfang und Kosten durch Fachbetrieb prüfen lassen.Das Dachgeschoss ist umfassend sanierungsbedürftig.
Dach-, Tragwerks- und Schadstoffprüfung veranlassen.Das Kelleraußenmauerwerk weist deutliche Feuchtigkeitsspuren auf.
Ursache und Abdichtungsbedarf durch Sachverständigen prüfen.Mehrere Ausbau- und Installationsarbeiten sind unvollständig oder nicht fachgerecht.
Vollständige Bestandsaufnahme durch Fachplaner durchführen.Die Wellzementdeckung des Anbaus kann asbesthaltig sein.
Materialprobe und Schadstoffgutachten beauftragen.Rechtliche Risiken
Für den Dachgeschossausbau des Anbaus ist keine Baugenehmigung dokumentiert.
Bauakte und Genehmigungsfähigkeit vor Gebot prüfen.Die Umnutzung des ehemaligen Garagengebäudes ist baurechtlich ungeklärt.
Genehmigungsstatus und mögliche Rückbaupflicht mit der Bauaufsicht klären.Für vermietete Gebäudeteile fehlen Vertrags- und Mietdaten.
Mietunterlagen und Besitzrechte vor Gebotsabgabe prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser officialer Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht den zvg-portal-Daten von 400.000 EUR.
- Parser-Auktionszeit 09:00 widerspricht den Gerichtsdaten 11:00.
- Wohnflächen- und Nutzflächenangaben sind nicht vollständig konsistent.
- Aktuelle Mietverträge, Mieten, Kautionen und Rückstände sind unbekannt.
- Baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der Dachgeschoss- und Nebengebäudenutzung ist ungeklärt.
- Asbestverdacht am Anbaudach ist nicht abschließend bestätigt.
- Keine verlässlich verifizierte Originalaufnahme als Hero-Medium ausgewählt.