Objektbeschreibung
32,5 m² große Eigentumswohnung in einer Stadtvilla aus dem Ursprungsjahr 1875.
Lage
Rotherbaum ist eine sehr gefragte innerstädtische Hamburger Wohnlage mit hoher Vergleichspreisdynamik.
Investmentanalyse
Nur mit vollständiger Grundbuch-, WEG- und Gutachtenprüfung sowie deutlichem Sicherheitsabschlag erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Rotherbaum-Angebote liegen überwiegend deutlich über 7.000 EUR/m², betreffen jedoch bessere Etagen, Zustände oder größere Flächen. Der unabhängige As-is-Schätzwert liegt daher nur bei 285.000–390.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Rutschbahn 5, Hamburg-Rotherbaum | 49,5 m² | 380.000 € | 7.677 €/m² | — | Link |
| B | Hamburg-Rotherbaum | 57 m² | 549.000 € | 9.632 €/m² | 1888 | Link |
| C | Durchschnitt 27, Hamburg-Rotherbaum | 64 m² | 659.000 € | 10.297 €/m² | 2017 | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Sanierungsbedarf nicht belastbar bestimmbar; Standardrisiko grob 45.000–110.000 EUR, bei Feuchte- oder Gemeinschaftsschäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Untergeschosslage kann erhöhte Feuchte- und Abdichtungsprobleme verursachen.
Feuchtemessung und vollständiges Gutachten prüfen.Fenster- und Belichtungsverhältnisse der Untergeschosswohnung sind nicht dokumentiert.
Vor-Ort-Besichtigung und Prüfung der Fenster durchführen.Elektro-, Wasser- und Abwasserinstallationen können veraltet sein.
Leitungs- und Elektroprüfung sowie Gutachten einsehen.Sanierungsbedarf an Fassade, Dach, Keller oder Leitungssträngen ist unbekannt.
WEG-Unterlagen und Instandhaltungsrücklage prüfen.Rechtliche Risiken
Es ist unbekannt, ob die Wohnung frei, vermietet oder von Dritten genutzt wird.
Besitz- und Mietstatus vor dem Termin klären.Belastungen und Sondernutzungsrechte müssen anhand der Originalunterlagen geprüft werden.
Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan einsehen.Verkehrswertangaben sind widersprüchlich; Wertgrenzen müssen aktuell bestätigt werden.
Aktuelle gerichtliche Bekanntmachung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Öffentliches Gutachten fehlt; Bestellung ist kostenpflichtig.
- Widersprüchliche Verkehrswertangaben: 240.000 EUR in der Terminbestimmung versus 529.376 EUR im Parserfeld.
- Vollständiger Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Baulasten fehlen.
- Miet-, Besitz- und Räumungsstatus unbekannt.
- Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und WEG-Protokolle fehlen.
- Renovierungsjahr, Heizung, Energiezustand, Denkmalschutz und konkrete Schäden nicht verifiziert.
- Geeignete aktuelle Mietvergleichsangebote in gleicher Größe und Mikrolage waren unzureichend; weitere Marktverfeinerung erforderlich.