Objektbeschreibung
Eigengenutztes Zweifamilienhaus aus etwa 1955 mit ca. 112 m² Wohnfläche, Vollkeller, ausgebautem Dachgeschoss, Garage und Nebengebäude.
Lage
Das Objekt befindet sich in Lüneburg, einer nachgefragten Wohnstadt mit guter regionaler Infrastruktur. Die konkrete Mikrolage wurde anhand der verfügbaren Unterlagen nicht vollständig verifiziert.
Investmentanalyse
Nur bei konservativem Gebot und nach Prüfung des Erbbaurechtsvertrags erwägenswert. Technische und rechtliche Unsicherheiten rechtfertigen einen deutlichen Sicherheitsabschlag.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Lüneburger Vergleichsangebote liegen überwiegend über dem unabhängigen, für Erbbaurecht und Zustand angepassten Wertansatz. Der abgeleitete As-is-Marktwert liegt bei etwa 275.000 bis 360.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Neu-Hagen, Lüneburg | 110 m² | 396.000 € | 3.600 €/m² | 1972 | Link |
| A | Mittelfeld, Lüneburg | 131,81 m² | 440.000 € | 3.338 €/m² | 1924 | Link |
| B | Bockelsberg, Lüneburg | 110 m² | 345.000 € | 3.136 €/m² | — | Link |
| C | Kaltenmoor, Lüneburg | — | 269.000 € | — | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Altstadt, Lüneburg | 107 m² | 1.650 € | 15,42 €/m²/Monat | 1640 | Link |
| A | Hanseviertel, Lüneburg | 135 m² | 2.100 € | 15,56 €/m²/Monat | 2012 | Link |
Renovierung
Für eine Standardmodernisierung sind grob 65.000 bis 135.000 EUR anzusetzen; ohne Bauteilöffnungen bleibt der obere Kostenbereich unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude ist funktionsfähig, aber nicht zeitgemäß modernisiert.
Technische Bestandsaufnahme und Kostenangebot einholen.Alter und Zustand von Heizung, Elektro und Sanitär sind nicht ausreichend dokumentiert.
Anlagen prüfen und Energie-/Wartungsunterlagen anfordern.Nicht sichtbare Schäden an Dach, Keller, Leitungen oder Bauteilen bleiben unsicher.
Feuchte-, Dach-, Keller- und Schadstoffprüfung veranlassen.Erbbauzins, Restlaufzeit und Heimfallbedingungen können den Wert wesentlich beeinflussen.
Erbbaurechtsvertrag und Grundbuch vor Gebot rechtlich prüfen.Rechtliche Risiken
Ohne Vertrag sind laufende Zahlungen und langfristige Rechte nicht bewertbar.
Vertrag, Grundbuch und Belastungen vor Gebot prüfen.Die Eigennutzung kann den zeitlichen und praktischen Besitzübergang erschweren.
Nutzungsverhältnisse und mögliche Räumungskosten klären.Eine erhebliche Abweichung zwischen Parserwert und Primärquellen ist ungeklärt.
Amtliche Terminbekanntmachung und Gutachten nochmals verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Erbbaurechtsvertrag, Erbbauzins und Restlaufzeit fehlen.
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR steht im Konflikt mit den Primärquellenangaben von 270.000 EUR.
- Konkrete Flurstücksnummern und vollständige Grundbuchbelastungen fehlen.
- Technische Anlagen wurden nicht vollständig funktionsgeprüft.
- Aktuelle Besitz- und Räumungssituation ist nicht abschließend dokumentiert.
- Mietvergleich bleibt wegen begrenzter konkreter Hausangebote vorläufig.