Objektbeschreibung
Freistehendes Dreifamilienhaus mit ca. 177 m² Wohnfläche auf 1.249 m² Grundstück; Dachgeschossausbau nicht genehmigt.
Lage
Wellesberg ist eine ländliche Höhenlage im Stadtgebiet Hennef mit naturnahem Umfeld. Die Vergleichbarkeit mit zentraleren Hennefer Lagen ist eingeschränkt.
Investmentanalyse
Nur mit konservativem Gebot und nach Prüfung der Bauakte, Dienstbarkeiten, Mietverträge und tatsächlichen Wohnflächen vertretbar. Der nicht genehmigte Dachgeschossausbau ist das zentrale Risiko.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Hennefer Verkaufsangebote für Mehrfamilien- und Mehrgenerationenhäuser liegen grob bei etwa 2.200 bis 2.900 EUR/m², sind jedoch meist besser instandgehalten oder zentraler gelegen. Der objektspezifische Wert wird daher moderat bei etwa 515.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hennef, 53773 | 335 m² | 744.000 € | 2.221 €/m² | 1875 | Link |
| A | Hennef, 53773 | 225 m² | 649.000 € | 2.884 €/m² | 1951 | Link |
| B | Hennef-Lichtenberg, 53773 | 220 m² | 590.000 € | 2.682 €/m² | 1986 | Link |
| B | Hennef, 53773 | 226 m² | 575.000 € | 2.544 €/m² | 1973 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hennef, 53773 | 55 m² | 570 € | 10,36 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hennef, 53773 | 78 m² | 870 € | 11,15 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hennef-Uckerath, 53773 | 120 m² | 1.310 € | 10,92 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Hennef | — | — | 10,07 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine normale Instandsetzung werden grob 75.000 bis 160.000 EUR angesetzt. Bei rechtlichen oder technischen Folgeproblemen kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Dachgeschossausbau ist baurechtlich nicht genehmigt und möglicherweise nicht als Wohnraum nutzbar.
Bauakte und Ablehnungsbescheid prüfen; Dachgeschoss nicht als sichere Wohnfläche ansetzen.Ein früherer Öltankraum wurde offenbar wohnähnlich genutzt, ohne gesicherte Genehmigung.
Genehmigungs- und Brandschutzstatus vor Gebot klären.Wärmebrücken und undichte Bauteilanschlüsse können zu erhöhtem Energieverbrauch und Feuchteproblemen führen.
Thermografie und Feuchteprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Für die Dachgeschosswohnung besteht ein erhebliches Risiko der Nutzungsuntersagung oder eines Rückbaus.
Ablehnungsbescheid und Bauordnungsamtsakte einsehen.Geh-/Fahrrechte und ein Recht zur Mitbenutzung einer Kläranlage können Nutzung und laufende Kosten beeinflussen.
Grundbuch und Bewilligungen vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch beim Verkehrswert: Parser 529.376 EUR gegenüber amtlich veröffentlichten 450.000 EUR.
- Wertgrenzen und möglicher Versteigerungsversuch müssen direkt beim Amtsgericht bestätigt werden.
- Baujahr ist nicht eindeutig: unbekannt beziehungsweise Umbau einer Scheune 1990.
- Genehmigungsstatus und Rückbaufolgen des Dachgeschosses müssen anhand der vollständigen Bauakte geprüft werden.
- Mietverträge, aktuelle Nettokaltmieten, Kautionen und Mietrückstände fehlen.
- Technischer Zustand von Dach, Fassade, Leitungen, Sanitär, Elektro und Kläranlage ist nicht vollständig verifiziert.
- Eine direkte Besichtigung beziehungsweise vollständige Auswertung aller Gutachtenseiten war nicht möglich.