Objektbeschreibung
Leerstehender, dreigeschossiger ehemaliger Gasthof mit rund 347 m² Wohnfläche, 185 m² Gastronomiefläche und zusätzlichem Wiesengrundstück.
Lage
Strümpfelbrunn ist der Hauptort der Gemeinde Waldbrunn im Neckar-Odenwald-Kreis. Das Objekt liegt an einer innerörtlichen Ortssammelstraße mit Wohn- und Mischnutzung.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Ankauf ist nur bei umfassender technischer und baurechtlicher Prüfung sowie deutlich unter dem unabhängigen Marktwert vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Vergleichsdaten sind knapp und heterogen. Der indikative As-is-Marktwert wird trotz niedriger Datenkonfidenz bei etwa 400.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Waldbrunn-Strümpfelbrunn | 202,2 m² | 749.000 € | 3.704 €/m² | 1980 | Link |
| B | Waldbrunn-Strümpfelbrunn | 117 m² | 147.000 € | 1.256 €/m² | — | Link |
| B | Waldbrunn-Strümpfelbrunn | 123 m² | 185.000 € | 1.504 €/m² | 1930 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Waldbrunn/Strümpfelbrunn | 100 m² | 1.200 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Waldbrunn-Strümpfelbrunn | 130 m² | 780 € | 6 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine wirtschaftlich nutzbare Fertigstellung ist eher ein Standard- bis umfangreicher Sanierungsfall mit grob 260.000 bis 600.000 EUR zu erwarten.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnungen sind überwiegend nicht bezugsfertig; Ausbau- und Abnahmerisiken sind erheblich.
Bauakte, Genehmigungen und Fertigstellungsumfang prüfen.Die Heizung und Teile der technischen Ausstattung sind überaltert und können kurzfristig hohe Kosten verursachen.
Technische Zustandsprüfung und Erneuerungsangebot einholen.Das einschalige Mauerwerk ohne Zusatzdämmung kann zu erhöhtem Energiebedarf und Nachrüstkosten führen.
Energie- und Feuchteprüfung sowie Dämmkonzept erstellen lassen.Außenflächen und Nebengebäude benötigen voraussichtlich Instandsetzung und Räumung.
Vor-Ort-Prüfung und Kostenangebot für Außenanlagen einholen.Rechtliche Risiken
Die Vereinigungsbaulast kann eine eigenständige Nutzung oder Bebauung des Wiesengrundstücks verhindern.
Baulastenverzeichnis und Bauamt schriftlich prüfen.Teilweise besteht offenbar ein Überbau auf ein Nachbarflurstück; Rechte und Ausgleichspflichten sind ungeklärt.
Grenzen und grundbuchliche Regelungen vermessen und prüfen.Der rechtliche Status des Wohnungsumbaus und der Nutzungsänderung muss vollständig nachgewiesen werden.
Baugenehmigungen, Nutzungsänderungsbescheid und Abnahmen prüfen.Die Wertgrenzen sind entfallen; bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot bleiben zu prüfen.
Vor dem Termin Gericht und Bekanntmachung auf aktuelle Rechte und Gebotsbedingungen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Official source evidence shows total Verkehrswert 451,500 EUR, conflicting with parser field 529,376 EUR.
- Official auction notice shows 12:00; parser contains a conflicting 10:00 auctionTime.
- Exact current condition of inaccessible mansards and roof-side areas remains unverified.
- Building permits, completion certificates and legal status of the apartment conversion require verification.
- Current rent potential is indicative only because concrete local rental listings are insufficient.
- The official zvg-portal URL supplied for the case returned an error during verification.