Objektbeschreibung
84-m²-Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines 1957 errichteten Mehrfamilienhauses. Keine zentrale Heizung; Kaminofen nur im Wohnbereich. Schimmel an Kältebrücken dokumentiert.
Lage
Frohnhausen ist ein dicht besiedelter Essener Stadtteil mit urbaner Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und guter ÖPNV-Anbindung. Die Vergleichsinserate bestätigen einen aktiven lokalen Wohnungsmarkt.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Risikoabschlag und technischer Vorprüfung interessant. Ein Gebot oberhalb von 110.000 EUR ist angesichts der unsicheren Sanierungs- und Besitzrisiken nicht empfehlenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Frohnhausen-Verkaufsangebote liegen bei etwa 1.866 bis 2.159 EUR/m², überwiegend bei deutlich besserem Zustand. Für das Bewertungsobjekt wird deshalb ein as-is-Marktwert von 115.000 bis 145.000 EUR abgeleitet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Essen-Frohnhausen, 45144 | 69 m² | 149.000 € | 2.159,42 €/m² | 1963 | Link |
| B | Essen-Frohnhausen, 45145 | 67 m² | 125.000 € | 1.865,67 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Essen-Frohnhausen, 45145 | 70 m² | 620 € | 8,86 €/m²/Monat | 1965 | Link |
| B | Essen-Frohnhausen, 45145 | 68,55 m² | 611 € | 8,92 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Essen-Frohnhausen, 45144 | 82,31 m² | 699 € | 8,49 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Essen-Frohnhausen, 45145 | 65 m² | 600 € | 9,23 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine marktgängige Nutzung ist wahrscheinlich eine Standardmaßnahme von etwa 35.000 bis 70.000 EUR erforderlich; bei tieferliegenden Feuchte-, Leitungs- oder Gebäudeproblemen deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnung verfügt nicht über eine zentrale Heizung; nur der Wohnbereich wird durch einen Kaminofen beheizt.
Heizungsfachbetrieb mit Bestandsaufnahme und Kostenschätzung beauftragen.An unbeheizten Bereichen wurden Schimmelerscheinungen an Kältebrücken festgestellt.
Ursachenanalyse mit Feuchtemessung und Wärmebrückenprüfung durchführen.Der Verglasungsstandard ist energetisch schwach und kann Kondensat- und Wärmebrückenprobleme verstärken.
Fenster und Fassadenanschlüsse durch Sachverständige prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Rücklagen, Sonderumlagen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind nicht ausreichend dokumentiert.
WEG-Unterlagen und Protokolle vollständig einsehen.Zum Bewertungsstichtag war die Wohnung bewohnt; die heutige Nutzung und eine mögliche Räumungslast sind offen.
Aktuelle Besitzverhältnisse und Räumungsrisiken gerichtlich klären.Eine Aufhebung der gesetzlichen 5/10- und 7/10-Grenzen ist nicht dokumentiert.
Aktuelle Terminsbestimmung und bestehenbleibende Rechte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Belegung und Besitzverhältnisse sind nicht verifiziert.
- Exakte Zimmerzahl, Hausgeld, Rücklagen und WEG-Beschlüsse fehlen.
- Umfang der Schimmelursache und Sanierungskosten ist ungeklärt.
- Energieversorgung und Genehmigungsfähigkeit einer neuen Heizlösung müssen geprüft werden.
- Bestehenbleibende Rechte und konkrete Versteigerungsbedingungen müssen kurz vor dem Termin erneut geprüft werden.
- Keine echte, verifizierte Objektfotografie verfügbar.