Objektbeschreibung
Ca. 70 m² große, vermietete Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss mit erheblichen Bauschäden und ungeklärten rechtlichen Risiken.
Lage
Die Lage befindet sich in Gelsenkirchen-Neustadt, zentrumsnah mit grundsätzlich guter innerstädtischer Infrastruktur.
Investmentanalyse
SKIP beziehungsweise nur nach vollständiger Akten- und Sachverständigenprüfung zu einem sehr niedrigen Gebot erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Normale Vergleichswohnungen in Neustadt und angrenzender Altstadt werden aktuell überwiegend deutlich höher angeboten. Wegen der dokumentierten Schäden wird der As-is-Wert nur grob auf 30.000 bis 65.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Altstadt, Gelsenkirchen, 45879 | 78,01 m² | 85.000 € | 1.090,9 €/m² | 1918 | Link |
| A | Neustadt, Gelsenkirchen, 45879 | 69,26 m² | 99.000 € | 1.429,1 €/m² | 1973 | Link |
| A | Neustadt, Gelsenkirchen, 45879 | 74 m² | 139.000 € | 1.878,4 €/m² | 1985 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Neustadt, Gelsenkirchen, 45879 | 82 m² | 550 € | 6,71 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Neustadt, Gelsenkirchen, 45879 | 83 m² | 690 € | 8,31 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Neustadt, Gelsenkirchen, 45879 | 75 m² | 700 € | 9,33 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Sanierungskosten sind wegen der unklaren Schadensbilder sehr unsicher und können den Kaufpreis deutlich übersteigen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Objekt weist laut Bekanntmachung erhebliche Bauschäden und Baumängel auf.
Gutachten und Anlagen prüfen sowie Sachverständigenbesichtigung veranlassen.Für das genannte Flurstück laufen bauordnungsrechtliche Verfahren mit unklaren Folgen.
Aktenzeichen und Verfahrensstand beim Bauordnungsamt prüfen.Die tatsächliche Nutzung entspricht offenbar nicht der isolierten rechtlichen Wohnungseinheit.
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und WEG-Unterlagen prüfen.Rechtliche Risiken
Die Quellen bezeichnen den Versteigerungsgegenstand nicht einheitlich als ETW Nr. 3 oder Nr. 4.
Grundbuch, Aufteilungsplan und Gutachten abgleichen.Die Einheit war als wirtschaftliche Einheit vermietet, aber Mietbetrag und Vertragsbedingungen sind unbekannt.
Mietvertrag und Mietkonto vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- ETW-Nummer 3 versus ETW-Nummer 4 nicht abschließend geklärt.
- Aktuelle Miete, Mietrückstände, Kaution und Mietvertragslaufzeit unbekannt.
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und WEG-Beschlüsse unbekannt.
- Konkreter Schadensumfang und Sanierungskosten müssen aus dem vollständigen Gutachten und einer Besichtigung ermittelt werden.
- Status und Folgen der bauordnungsrechtlichen Verfahren zu Flurstück 1207 unbekannt.
- Wertgrenzen und Versteigerungsversuch nicht eindeutig dokumentiert.