Objektbeschreibung
Zweigeschossige Doppelhaushälfte von 1969 mit zwei Wohneinheiten, Anbauten, Keller und Garage auf 450 m² Grundstück.
Lage
Mittlere Wohnlage in Hochneukirch, überwiegend wohnbauliche Umgebung, gute regionale Verkehrsverbindungen.
Investmentanalyse
Hohe Prüfungs- und Sanierungsrisiken. Gebot nur mit technischem und rechtlichem Sicherheitsabschlag.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer aktueller Marktwert etwa 340.000 bis 460.000 €, mit niedriger bis mittlerer Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hochneukirch, Jüchen | 116 m² | 389.000 € | 3.353 €/m² | 1961 | Link |
| A | Hochneukirch, Jüchen | 135 m² | 429.000 € | 3.178 €/m² | 1979 | Link |
| B | Hochneukirch, Jüchen | 105 m² | 285.000 € | 2.714 €/m² | — | Link |
| B | Hochneukirch, Jüchen | 100 m² | 298.000 € | 2.980 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hochneukirch, Jüchen | — | — | 9,7 €/m²/Monat | 1975 | Link |
| C | Jüchen | — | — | 8,75 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Sanierungsbedarf im mittleren bis hohen sechsstelligen Bereich bei umfassender Instandsetzung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Erdgeschoss wurde ein massiver Wasserschaden festgestellt.
Dachterrasse und betroffene Bauteile fachtechnisch öffnen und sanieren.Die Küchendecke im Obergeschoss weist Feuchtigkeit auf.
Balkonabdichtung und betroffene Decke prüfen und instandsetzen.Die Garagendecke weist erhebliche Wasserschäden auf; die Genehmigungslage ist unklar.
Statik, Abdichtung und Bauakte prüfen.Die rückwärtigen Anbauten stehen überwiegend auf Nachbargrundstücken und enthalten potenziell asbesthaltige Wellzementplatten.
Grundbuchliche Vereinbarungen, Eigentumsgrenzen und Schadstoffgutachten prüfen.Rechtliche Risiken
Die Anbauten überbauen Nachbargrundstücke; die Zuwegung ist nur teilweise gesichert.
Grundbuch und Bewilligungsurkunden vor Gebotsabgabe prüfen.Die frühere Gaststätte im Erdgeschoss ist nicht regulär genehmigt, sondern nur geduldet.
Bestandsschutz und zulässige Nutzung schriftlich bei der Bauaufsicht bestätigen.In Abteilung II bestehen gemeinschaftliche Vorkaufsrechte und Überbauregelungen.
Rang, Bestand und Auswirkungen des Zuschlags rechtlich prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte Wohnflächenaufteilung und Raumanzahl nicht vollständig verifiziert.
- Aktuelle technische Funktionsfähigkeit von Heizung, Elektro, Sanitär und Abdichtungen nicht geprüft.
- Fortbestand und praktische Durchsetzbarkeit der Überbau- und Wegerechte vor Gebotsabgabe prüfen.
- Baugenehmigungs- und Duldungslage der Garage und Erdgeschossnutzung rechtlich bestätigen.
- Mehrere aktuelle individuelle Mietangebote für große Zweifamilienhäuser waren nicht ausreichend verfügbar; Mietschätzung bleibt daher niedrig belastbar.