Objektbeschreibung
Zwei aneinandergebaute Mehrfamilienhäuser auf 2.047 m² Grundstück mit sechs Wohnungen, ehemaliger Gewerbeeinheit, Garagen und Stellplätzen.
Lage
Dortmund-Husen/Kurl ist ein überwiegend wohngeprägter östlicher Stadtteil mit Nahversorgung, Bus- und Bahnanschluss sowie guter Straßenanbindung.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung der Genehmigungen, Mietverträge, Innenzustände und Grundbuchbelastungen vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängigen Vergleichsangebote im Raum Husen/Kurl und östlichen Dortmund liegen überwiegend bei etwa 2.700 bis 3.000 EUR je m² Wohnfläche, beziehen sich aber meist auf kleinere oder modernisierte Objekte.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Dortmund-Husen, 44319 | 258 m² | 695.000 € | 2.694 €/m² | 1924 | Link |
| B | Dortmund-Asseln, 44319 | 170 m² | 490.000 € | 2.882 €/m² | 1904 | Link |
| B | Dortmund-Dorstfeld, 44149 | 167,73 m² | 499.000 € | 2.975 €/m² | 1963 | Link |
| C | Dortmund-Husen, 44319 | 148 m² | 395.000 € | 2.669 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Dortmund-Kurl-Husen, 44319 | 55 m² | 850 € | 15,45 €/m²/Monat | 1998 | Link |
| A | Dortmund-Husen, 44319 | 80 m² | 732 € | 9,15 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Dortmund-Kurl-Husen, 44319 | 81 m² | 740 € | 9,13 €/m²/Monat | 1978 | Link |
| C | Dortmund-Husen, 44319 | 50 m² | 243 € | 4,86 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine standardmäßige technische und bauliche Erneuerung ist grob mit 240.000 bis 450.000 EUR zu rechnen; bei umfassender Sanierung deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Risse und Putzabplatzungen erfordern eine technische Untersuchung und Instandsetzung.
Fassade einschließlich Rissursachen und Feuchteeintrag prüfen lassen.Feuchte am Kellersockel und an Anschlussbereichen kann auf Abdichtungs- oder Entwässerungsprobleme hindeuten.
Kellerabdichtung und Entwässerung durch Fachplaner untersuchen lassen.Die gemischte Heizungs- und Warmwasserversorgung ist technisch und wirtschaftlich zu bewerten.
Heizungs- und Warmwassersysteme vollständig prüfen und Erneuerungskonzept erstellen.Für Dachgeschossausbau und Fertiggaragen ist keine Genehmigung nachgewiesen.
Bauakten und Genehmigungslage vor Gebotsabgabe verbindlich klären.Wesentliche Bereiche wurden nicht vollständig innen besichtigt.
Vor Gebotsabgabe Zugang zu allen Einheiten und Kellerräumen organisieren.Rechtliche Risiken
Fehlende Nachweise für Dachgeschoss und Garagen können zu Nachgenehmigung oder Rückbau führen.
Genehmigungslage schriftlich beim Bauordnungsamt klären.Ein Leitungsrecht mit 6 m Schutzstreifen ist eingetragen; Löschung offenbar geplant, aber nicht sicher vollzogen.
Aktuellen Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen prüfen.Die Versteigerung erfolgt zur Aufhebung einer Gemeinschaft und kann die Informationslage sowie Besitzabwicklung erschweren.
Miet-, Besitz- und Verfahrensunterlagen rechtlich prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen Parserwert 529.376 EUR und den aktuellen Quellenangaben von 700.000 EUR.
- Konflikt zwischen 257 m² und 425,04 m² Wohnfläche; 425,04 m² wird aufgrund der detaillierten Objektbeschreibung verwendet.
- Vollständige Innenbesichtigung der vermieteten Einheiten fehlt.
- Genehmigungslage von Dachgeschossausbau und Fertiggaragen ungeklärt.
- Aktueller Grundbuchstand und tatsächliche Löschung des Gasrohrleitungsrechts sind zu prüfen.
- Nachhaltig erzielbare Miete und Gewerbemietwert sind nicht ausreichend belegt.