Objektbeschreibung
Kompakte 1-Zimmerwohnung mit ca. 19,20 m² im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses von vermutlich 1977.
Lage
Hügelsheim im Landkreis Rastatt; aktuelle Vergleichsangebote wurden überwiegend im nahen Rastatt gefunden.
Investmentanalyse
Nur mit hohem Sicherheitsabschlag und nach vollständiger Prüfung der Gerichts-, WEG- und Flächenunterlagen vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Vergleichsangebote im Raum Rastatt liegen überwiegend oberhalb des objektspezifisch erwarteten Werts, sind jedoch größer, besser belichtet oder modernisiert. Der abgeleitete Ist-Marktwert liegt grob bei 42.000 bis 60.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Rastatt | 26,63 m² | 98.000 € | 3.680 €/m² | 1990 | Link |
| B | Rastatt | 44,81 m² | 122.000 € | 2.723 €/m² | 1984 | Link |
| B | Rastatt | 36 m² | 105.000 € | 2.917 €/m² | — | Link |
| C | Hügelsheim | — | — | 2.894 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Rastatt | 36,38 m² | 404 € | 11,11 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Rastatt | 35 m² | 420 € | 12 €/m²/Monat | 1958 | Link |
| C | Rastatt | 18 m² | 550 € | 30,56 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger Renovierungsbedarf; Feuchte, Elektro, Bad, Fenster und WEG-Bauteile müssen geprüft werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenausbau ist teilweise abgenutzt und modernisierungsbedürftig.
Bauteilweise Besichtigung und Kostenangebot einholen.Die Untergeschosslage reduziert Tageslicht und Wohnqualität.
Belichtung, Lüftung und Feuchte vor Gebot prüfen.An der Fassade besteht stellenweise Instandsetzungsbedarf; Kosten können die WEG treffen.
WEG-Unterlagen und geplante Maßnahmen einsehen.Alter und Zustand der Zentralheizung sind nicht ausreichend belegt.
Heizungsunterlagen und Wartungsnachweise prüfen.Der zugehörige Keller wird gemeinschaftlich genutzt und entspricht nicht den Plänen.
Rechtliche Zuordnung und Nutzungsregelung vor Gebot klären.Rechtliche Risiken
Die Quellen nennen 529.376 EUR beziehungsweise 54.000 EUR.
Originalbekanntmachung und Gutachten beim Gericht verifizieren.Aufmaß und Teilungserklärung nennen unterschiedliche Flächen.
Maßgebliche Fläche rechtlich und technisch verifizieren.Die Eigennutzung ist nur zum Bewertungsstichtag belegt.
Aktuelle Besitz- und Nutzungsverhältnisse klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Offizieller Verkehrswert 529.376 EUR versus 54.000 EUR verifizieren.
- Auktionszeit 10:00 Uhr versus 08:00 Uhr verifizieren.
- Originalgutachten nicht heruntergeladen.
- Hausgeld, Rücklage, WEG-Beschlüsse und laufende Sonderumlagen unbekannt.
- Rechtliche Kellerzuordnung und abweichende Wohnfläche verifizieren.
- Aktueller Besitz- und Nutzungsstatus nach dem Bewertungsstichtag unbekannt.
- Unabhängige Hügelsheimer Miet- und Verkaufsvergleiche in ausreichender Zahl fehlen.