Objektbeschreibung
Mehrfamilienhaus aus ca. 1967 auf etwa 958 m² Grundstück mit zwei beschriebenen Wohnungen, Keller, Dachgeschoss und Doppelgarage.
Lage
Die Lage in München-Pasing-Obermenzing ist ein nachfragestarker Wohnstandort. Aktuelle Angebotsdaten zeigen hohe Wohnungs- und Mietpreise, allerdings mit deutlichen Aufschlägen für sanierte oder neu errichtete Objekte.
Investmentanalyse
CONSIDER: Nur mit Sicherheitsabschlag bieten und vorab Bauzustand, Dachgeschossgenehmigung, Belegung sowie Verkehrswertangabe verifizieren.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängiger indikativer Marktwert: etwa 1,75 bis 2,40 Mio. EUR; Basisschätzung 2,05 Mio. EUR bei mittlerer Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Obermenzing, 81245 München | 260,1 m² | 1.250.000 € | 4.806 €/m² | 1961 | Link |
| B | Obermenzing, 81245 München | 153,3 m² | 1.150.000 € | 7.502 €/m² | 1960 | Link |
| B | Pasing-Obermenzing, 81245 München | 82,5 m² | 1.071.000 € | 12.982 €/m² | 1960 | Link |
| B | Pasing-Obermenzing, 81245 München | 99 m² | 750.000 € | 7.576 €/m² | 1981 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Pasing-Obermenzing, 81241 München | 90,4 m² | 2.350 € | 26 €/m²/Monat | 2026 | Link |
| B | Pasing-Obermenzing, München | — | 1.730 € | — | — | Link |
| A | Pasing-Obermenzing, München | 54,5 m² | 1.090 € | 20 €/m²/Monat | 1962 | Link |
Renovierung
Für eine Standardmodernisierung grob 220.000 bis 450.000 EUR budgetieren; bei Dach, Heizung oder Schadstoffen deutlich mehr möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude stammt aus 1967; Umfang und Qualität späterer Erneuerungen sind ungeklärt.
Gutachten und Bauteilbesichtigung vor Gebot prüfen.Der Status des Dachgeschosses als Wohn- oder Nutzfläche ist ungeklärt.
Genehmigungen und Flächenberechnung beim Bauamt prüfen.Heizung und energetischer Standard sind nicht dokumentiert.
Energieausweis und Anlagentechnik prüfen.Rechtliche Risiken
Es bestehen widersprüchliche Wertangaben in den Eingangsdaten.
Originale Gerichtsunterlagen verifizieren.Die gesetzlichen Bietgrenzen sind nicht als weggefallen dokumentiert.
Terminbestimmung vor dem Versteigerungstermin erneut prüfen.Die Besitz- und Mietverhältnisse sind ungeklärt.
Mietunterlagen und tatsächliche Belegung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiger Inhalt und Seitenbefunde des Gutachtens konnten nicht zuverlässig extrahiert werden.
- Belegung, Mietverträge und aktuelle Mieterträge unbekannt.
- Dachgeschossgenehmigung und Wohnflächeneigenschaft ungeklärt.
- Heizung, Energiezustand, Schadstoffe und Instandhaltungsrückstau ungeklärt.
- Verbindlicher Verkehrswert wegen 529.376-EUR-/2.100.000-EUR-Konflikt anhand der Originalunterlagen verifizieren.
- Baurechtliches Nachverdichtungs- oder Erweiterungspotenzial nicht geprüft.
- Aktuelle Mietangebote sind teilweise Neubau- oder Sanierungsobjekte; Mietmarktvergleich bleibt daher verfeinerungsbedürftig.