Objektbeschreibung
3-Zimmer-Eigentumswohnung mit ca. 73 m² im 4. Obergeschoss eines Wohnhauses von 1971, mit Kellerraum, Loggia/Balkon und Aufzug.
Lage
Hemer im Märkischen Kreis ist ein regionaler Wohnstandort im Sauerland. Die Vergleichsangebote zeigen ein preislich breites Segment für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen.
Investmentanalyse
HIGH_RISK: Nur bei konservativem Gebot und nach Klärung von Innenzustand, Besitzstatus, Erbbaurecht und WEG-Risiken vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Hemer-Angebote deuten auf einen As-is-Marktwert von etwa 78.000 bis 105.000 EUR hin; die Unsicherheit ist wegen fehlender Innenbesichtigung mittel bis hoch.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hemer-Ihmert | 53 m² | 69.900 € | 1.319 €/m² | — | Link |
| B | Hemer-Westig | 68 m² | 107.000 € | 1.574 €/m² | — | Link |
| B | Hemer-Ihmert | 62,27 m² | 110.000 € | 1.767 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hemer-Stübecken | 48,8 m² | 450 € | 9,22 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Hemer, Heinrich-Nuttebaum-Straße | 68 m² | 715 € | 10,51 €/m²/Monat | 2019 | Link |
| B | Hemer gesamt | — | — | 7,64 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für ein Standardszenario sollten grob 18.000 bis 40.000 EUR einkalkuliert werden; Worst-Case-Risiken können deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Keine belastbare Innenbesichtigung; Renovierungsumfang kann erheblich abweichen.
Innenbesichtigung und vollständige Zustandsaufnahme vor Gebot durchführen.Die Heizung kann technisch und energetisch veraltet sein; Ersatzkosten sind möglich.
Heizungstyp, Funktion, Schadstoffstatus und WEG-Planung prüfen.Es bestehen Hinweise auf Abplatzungen und Schäden an Balkonuntersichten; Kosten können die WEG betreffen.
WEG-Unterlagen, Schadensregulierung und Sanierungsbeschlüsse prüfen.Bei dem Baujahr sind gemeinschaftliche Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen möglich.
Instandhaltungsrücklage, Protokolle und Sanierungsplanung prüfen.Rechtliche Risiken
Das Objekt steht auf Erbbaurechtsbasis; Laufzeit, Erbbauzins und Heimfallregeln sind entscheidend.
Erbbaurechtsvertrag und Grundbuch vor Gebot vollständig prüfen.Der Erbbauzins ist wertgesichert und kann sich künftig erhöhen.
Aktuellen Saldo, Indexierung und Anpassungsmechanismus prüfen.Vorkaufsrecht und Leitungsdienstbarkeit können bestehen bleiben oder die Nutzung beeinflussen.
Grundbuchrang und Übernahmebedingungen gerichtlich prüfen.Die Quellen nennen sowohl Eigennutzung als auch freie Nutzung.
Aktuellen Besitz- und Nutzungsstatus unmittelbar beim Gericht verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch beim Parserwert: 529.376 EUR gegenüber amtlich konsistenten 64.300 EUR; amtlicher Wert verwendet.
- Originalgutachten konnte in der Webansicht nicht vollständig seitenweise ausgewertet werden.
- Innenbesichtigung und tatsächlicher Wohnungszustand sind nicht verifiziert.
- Aktueller Belegungs- und Besitzstatus ist ungeklärt.
- Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und Erbbauvertragslaufzeit fehlen.
- Exakte Wohnungsaufteilung und Ausstattungsdetails sind nicht vollständig bestätigt.